Comprare casa all’asta

Cosa sono le “case all’asta”

La domanda che serpeggia quando ci si approccia all’acquisto di un immobile all’asta è: ma da dove vengono queste case?Di chi sono? Saranno qualitativamente valide? Perchè costano meno? Le case messe all’asta provengono da fallimenti, mutui non rispettati, prestiti non saldati, per cui il creditore, che di solito è una banca, chiede una pubblica vendita per recuperare almeno in parte le somme spese. Esistono poi le aste immobiliari chiamate cartolarizzazioni: in questo caso gli immobili sono messi in vendita dallo Stato o da altri Enti Pubblici. Si tratta quindi di immobili che possono essere in buono come in cattivo stato; il fatto che siano stati messi all’asta non comporta affatto che siano scadenti.

Su internet esistono dei portali dedicati soltanto alle aste immobiliari.

• www.astegiudiziarie.it
• www.astagiudiziaria.com
• www.portaleaste.com

Essi contengono tutte le Ordinanze di Vendita emesse dai giudici e tutte le informazioni disponibili sull’immobile messo in vendita: indirizzo, luogo e data dell’asta, prezzo di partenza, se l’immobile è libero o occupato e a che condizione; a volte planimetrie e fotografie dell’immobile. Per valutare se l’immobile è adatto alle nostre esigenze, oltre alle informazioni di cui sopra, è importantissimo leggere attentamente la perizia, che è stata redatta da un esperto, incaricato dal Tribunale. Questa perizia solitamente è molto accurata e valuta l’immobile nel suo insieme, dalla zona in cui si trova, allo stato di conservazione esterna, dallo stato di impianti e rifiniture, alla luminosità ed esposizione dei locali. Uno dei punti deboli dell’acquisto di immobili tramite aste giudiziarie, è che spesso le case non si possono visitare; a volte nemmeno il perito riesce ad entrarvi. In casi simili, il rischio di ciò che potete trovare dentro un appartamento è grande: bisogna aspettarsi di tutto.

Il consiglio è quello di evitare immobili di questo genere.

Nelle Ordinanze è indicato il nome del cosiddetto Custode: fate richiesta presso di lui di poter visitare l’immobile, in modo da rendervi conto personalmente dello stato delle cose ( innanzitutto se si può entrare!), anche perché spesso le perizie sono state redatte molti anni prima e le condizioni della casa possono essere notevolmente cambiate nel frattempo.

Quando i prezzi base delle case all’asta sono molto bassi

Quando i prezzi di partenza sono straordinariamente bassi, bisogna diffidare. Innanzitutto è possibile che il prezzo base sia così basso perché all’interno dell’abitazione ci sono inquilini che pur non avendo diritto di stare lì, occupano di fatto l’appartamento e che saranno difficili da mandar via, anche cercando di applicare la legge; oppure gli inquilini ci sono, ma in affitto: in questo caso è anche indicata la rendita annuale dell’immobile e gli inquilini non possono essere mandati via, salvo scadenza del contratto d’affitto.

In secondo luogo è possibile che le perizie vengano fatte molto tempo prima rispetto all’asta vera e propria e che quindi le basi d’asta siano assurdamente basse. In questo caso, le aste con prezzi bassi saranno le più affollate: è quindi possibile che in fase di rialzo, durante l’asta stessa, i prezzi salgano vertiginosamente, superando di gran lunga la base d’asta. Se vi trovate davanti a due immobili simili, ma con basi d’asta molto differenti fra loro, puntate su quello con il prezzo base più alto: alla fine dell’asta ve lo aggiudicherete a meno, rispetto a quello con la base d’asta minore, poiché i partecipanti all’asta saranno esigui e conseguentemente minori saranno anche i rialzi.

Burocrazia nell’acquisto di case all’asta

Una volta trovata l’asta a cui volete partecipare, bisogna procedere con la prima fase burocratica. Innanzitutto occorre preparare la domanda di partecipazione: la si può compilare in carta semplice oppure scaricarla da internet (per esempio da qui questo link), applicandovi poi una marca da bollo da € 14,62.

Nella domanda vanno specificati:

• generalità
• codice fiscale
• nome e il numero della procedura
• indicazione del lotto o dei lotti ai quali si vuole partecipare
• regime patrimoniale
• intenzione di avvalersi delle agevolazioni fiscali per la prima casa

La domanda va inviata al Giudice Delegato, di cui troverete l’indirizzo nella scheda relativa all’asta scelta.

Gli assegni circolari prima dell’asta

Per partecipare a un’asta, bisogna presentare assieme alle carte, anche due assegni circolari, di solito non più tardi delle ore 12 del giorno precedente l’asta.

Bisogna preventivare per questi assegni il 25% del prezzo di partenza:

• primo assegno è pari al 10% della base d’asta (o della propria offerta se si tratta di vendita senza incanto) e costituisce la cauzione
• secondo assegno può essere variabile (fino al 15%) e rappresenta un deposito per il Fondo Spese

Se si vince l’asta, i due assegni verranno depositati sui libretti della procedura fallimentare. L’assegno del Fondo Spese sarà utilizzata per saldare la registrazione del decreto di trasferimento, mentre la cauzione verrà sottratta al prezzo con cui ci si è aggiudicati l’asta. Nel caso in cui non si riesca a saldare il prezzo di aggiudicazione nel termine fissato dall’Ordinanza di vendita, si perde anche l’intera cauzione. Se invece non ci si aggiudica l’asta, i due assegni vengono immediatamente restituiti dal notaio o dall’ufficio competente del Tribunale.

Mutuo per la casa all’asta

Il consiglio è quello di arrivare al giorno dell’asta sapendo già che la banca finanzierà il nostro mutuo. I tribunali sono convenzionati con una serie di istituti di credito che offrono mutui fino all’80% del prezzo di aggiudicazione. Contattatene uno almeno un mese prima della data dell’asta, consegnando la perizia dell’immobile e i documenti per la richiesta del mutuo. Se si vince l’asta infatti, bisogna saldare il prezzo entro 60 giorni: a quel punto il Giudice emanerà il decreto di assegnazione del bene, altrimenti si perderà oltre all’immobile anche la cauzione. Nel caso in cui non si vinca l’asta, l’erogazione del mutuo viene annullata dalla banca a costo zero, grazie alla cosiddetta “clausola di dissolvenza”.

Affidarsi a un’agenzia immobiliare per acquistare la casa all’asta

Se non ve la sentite di affrontare la burocrazia e gli impegni che richiede seguire un’asta immobiliare, oppure state comprando in una città diversa da quella in cui abitate, potete affidarvi a un’agenzia immobiliare, meglio se specializzata anche nelle aste giudiziarie.

In questo modo ci si può dispensare da tutta una serie di compiti; l’agenzia infatti offre diversi servizi:

• - monitoraggio del mercato delle aste con segnalazione delle migliori opportunità
• - compilazione e presentazione dei documenti
• - visita e valutazione dell’immobile pignorato
• - aiuto nella pre-delibera del mutuo
• - consiglio o partecipazione delegante durante l’udienza
• - controllo degli adempimenti del decreto di trasferimento della proprietà
• - controllo eventuale dello sgombero della casa

Questa soluzione però graverà ovviamente sulla spesa complessiva: i costi per questi servizi sono infatti in genere medio-alti.

Prima dell’asta immobiliare

E’ consigliabile assistere ad altre udienze per capire come funzionano le aste immobiliari e non arrivare impreparati il giorno dell’asta prescelta. Decidete se andare di persona o se delegare qualcuno che goda della vostra massima fiducia a rappresentarvi durante l’asta. Potete delegare un agente immobiliare, un legale, un amico: l’importante è che abbia una regolare procura e la testa sulle spalle. Ogni offerta del possessore della delega è vincolante e ed è fatta comunque a vostro nome. Occhio quindi alla scelta.

Asta immobiliare con e senza incanto

Senza incanto

E’ un’asta in cui i partecipanti presentano le offerte d’acquisto in busta chiusa in Cancelleria. In queste offerte sono presenti il prezzo, i tempi e i modi del pagamento e altri elementi che possono essere utili alla valutazione dell’offerta. Le buste verranno poi aperte in sede d’asta e si partirà con i rialzi dalla proposta più alta. Se il prezzo finale non supera almeno del 20% il prezzo base e il creditore non dà il proprio assenso, l’immobile viene rimesso in asta con la modalità dell’incanto.

Con incanto

Una volta in Tribunale, dopo aver verificato la regolarità delle offerte, si procede con la gara e i rialzi. Perché un rialzo non sia presentato in ritardo, deve essere fatto entro 3 minuti dall’ultima offerta, altrimenti si procede con l’aggiudicazione del lotto all’ultimo offerente. Nelle aste con incanto, se ci si aggiudica un immobile, non si può tirare subito un sospiro di sollievo; esiste infatti una procedura denominata “il rialzo del quint”o: se nei dieci giorni successivi all’udienza qualcuno presenta un’offerta almeno del 20% superiore al prezzo di aggiudicazione, il giudice annulla la vendita e convoca un’altra asta. A questa potranno concorrere tutti i partecipanti della prima asta, più i nuovi offerenti e la nuova base d’asta sarà la nuova, ultima offerta.

Cartolarizzazioni

Quando lo Stato o altri Enti Pubblici cartolarizzano degli immobili, indicono delle aste periodiche, il cui elenco aggiornato è disponibile su http://www.mef.gov.it/searchmef/results.asp?text=aste%20immobili. La differenza fondamentale dalle normali aste giudiziarie è che gli immobili cartolarizzati sono sempre liberi e disponibili da subito. Altra differenza è la cauzione che ammonta solo al 10% del prezzo base (contro il 25% totale delle aste giudiziarie); se si vince l’asta però, entro 7 giorni va versato un altro 10%. Inoltre il saldo finale deve essere pagato entro 40 giorni dall’aggiudicazione, e non entro 60. A volte nelle cartolarizzazioni vengono anche messe in vendita nude proprietà, che costano poco ma le case non possono essere abitate subito; anzi c’è l’incognita di non sapere quando si potrà farlo.

Annullamento dell’asta

Nel caso in cui il debitore annunci al creditore di voler saldare le somme dovute, effettuando un primo pagamento o sottoponendo all’esame un piano di rientro del debito, il creditore è tenuto a valutare le proposte e questo comporta il ritiro dell’immobile dall’asta. A volte l’annullamento viene comunicato sui siti qualche giorno prima dell’udienza. Altre volte, nel peggiore dei casi, la comunicazione avviene il mattino stesso dell’udienza.

Asta deserta

Se all’asta non si presenta nessuno, il giudice può scegliere tra:

• - un nuovo incanto, che è la scelta più comune e pone nuovamente all’asta l’immobile a un prezzo base inferiore di ¼ al precedente
• - l’assegnazione ai creditori
• - l’amministrazione giudiziaria dell’immobile

Dopo aver vinto l’asta

Innanzitutto bisogna saldare il prezzo di aggiudicazione entro 60 giorni dalla data dell’Udienza. Poi occorre pagare le spese per le imposte sull’acquisto, di registro, ipotecarie e catastali, da un minimo del 4% per la prima casa a un massimo del 10% per le abitazioni non di lusso. Qualche decina di euro andrà spesa per la copia e la cancellazione delle trascrizioni. Quando il giudice emetterà il decreto di trasferimento, che equivale al rogito notarile nella compravendita tra privati, voi entrerete effettivamente in possesso della vostra nuova casa. Con il decreto di trasferimento inoltre, il giudice ordina al debitore e/o a eventuali occupanti senza titolo, di lasciare l’immobile. Il decreto non può essere contestato, ma se non viene rispettato (come succede nella maggior parte dei casi), come proprietari si può intimare il rilascio della casa entro una certa data. Se ancora il rilascio non avviene, come purtroppo accade spesso, si può chiedere l’intervento della forza pubblica. Questa è una fase delicata, che richiede di solito dai 6 agli 8 mesi, se tutto va bene, ed è consigliabile farsi assistere da un avvocato.

Rinuncia all’immobile aggiudicato all’asta

Se dopo qualche giorno ci si rende conto di aver fatto una scelta azzardata o sopraggiungono complicazioni personali di qualunque genere, è possibile rinunciare al bene aggiudicato, che tornerà all’asta entro pochi mesi. In questo caso però il Tribunale tratterrà l’intera cauzione versata con l’offerta.