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Come aprire un Bed & Breakfast
Un servizio di Bed & Breakfast può essere offerto anche all’interno della propria casa, affittando interamente l’abitazione o soltanto alcune delle stanze presenti, e permettendo agli ospiti di pernottare, e di avere una buona colazione al loro risveglio.
Le stanze ovviamente saranno arredate e tenute in modo da poter offrire tutto quello che serve ai vostri “clienti”. Un tempo un Bed & Breakfast era classificato allo stesso modo di un affittacamere, mentre oggi questa tipologia di servizio e di attività è considerata dalla legge in modo autonomo.
Caratteristiche e requisiti
- Abitiamo in un luogo meta di turismo, o situato in zona “strategica”, cioè poco lontano da città turisticamente allettanti?
- Possediamo un’abitazione situata in una zona centrale, dotata di una o più camere con un bagno inutilizzate, o di cui possiamo fare a meno senza problemi?
Se a queste due domande abbiamo risposto affermativamente, e magari siamo anche alla ricerca di un’attività redditizia, allora possiamo seriamente pensare di aprire un “B&B”! Se l’appartamento di cui disponiamo è ubicato in una zona centrale, o comunque facilmente raggiungibile potremmo anche richiedere 60/65 euro al giorno…. Mica male, vero?
Ciò non toglie che siamo liberi di mettere a disposizione la camera quando vogliamo ( e quindi solo in determinati periodi, oppure solo nel week-end). Questo dipenderà ovviamente dalle nostre esigenze.
Come funziona un Bed & Breakfast
Per capire quali sono gli adempimenti da seguire per la gestione di un Bed & Breakfast, individuiamo per comodità due fasi.
- arrivo degli ospiti
dopo avergli mostrato la camera o la parte della casa che potranno occupare, dobbiamo chiedere loro i documenti di riconoscimento (carta di identità, passaporto, patente). I documenti vanno inviati dal gestore della struttura alla polizia (l’invio può essere fatto tramite fax). Questo adempimento consente al proprietario di essere tranquillo circa l’identità degli ospiti presenti. Poi si chiede agli ospiti qual è l’orario più comodo per servire la prima colazione. Infine si consiglia agli ospiti quali mete turistiche ci sono in città e come raggiungerle. - prima colazione
è fondamentale in un B&B, perché è proprio durante questo arco di tempo che il proprietario fornisce agli ospiti le informazioni utili per muoversi senza difficoltà in città, consigliando mete e percorsi turistici. Inoltre è un momento in cui gli ospiti familiarizzano con il proprietario della struttura. E la cosa non è di poco conto! Un consiglio: curate in maniera particolare la qualità del rapporto con i clienti! Chi opta per un soggiorno in un B&B è di solito un turista molto socievole e che ama il contatto con le persone. Quindi siate sempre ospitali, cercando do mostrarvi affidabili e cortesi.
Adempimenti legali per l’apertura
Cosa si deve fare in pratica per aprire una struttura di questo tipo? Prima di tutto bisogna valutare se le camere che vogliamo destinare agli ospiti abbiano determinati requisiti. E cioè:
- la presenza di un minimo di mobilia consistente in: un letto, un armadio, lo specchio, i comodini, un cesto per raccogliere i rifiuti, almeno una presa di corrente
- il bagno deve essere dotato di: una presa di corrente, lo specchio, un sistema di allarme collegato alla reception per eventuali chiamate di emergenza
- la camera matrimoniale deve avere una superficie non inferiore a 14 mq
- altro requisito essenziale è l’essere proprietari dell’immobile che si vuole destinare a B&B. In alcune Regioni è prevista anche la possibilità di essere affittuario. E comunque il proprietario dovrà autorizzare l’attività con un documento scritto, corredato da un documento di identità.
Atre regole generali:
- Deve essere effettuata con cura particolare la pulizia dei locali e il cambio della biancheria. La pulizia si può stabilire due volte alla settimana, oppure quando l’ospite cambia
- Il menù della prima colazione deve prevedere in genere: cibi già confezionati, marmellata,fette biscottate, burro, caffè, confetture, brioches, latte, pane
- Generalmente si lascia a disposizione dell’ospite la cucina, mentre il soggiorno viene messo in condivisione con il proprietario della casa. Ad ogni modo non si possono occupare più di quattro camere da letto, e deve esserci un bagno in ciascuna stanza. Può comunque essere previsto un solo bagno in comune
- L’abitazione deve rispettare le norme di sicurezza sugli impianti elettrici e del gas.
Se queste prime verifiche danno esito positivo, si passa all’adempimento successivo. Bisogna infatti procurarsi alcuni documenti, da presentare all’ufficio competente per avviare la pratica di apertura dell’attività. Questi sono:
- un certificato che attesti la residenza
- un atto che provi l’effettiva disponibilità del locale abitativo (può trattarsi di un contratto di affitto o compravendita)
- la copia di un documento di identità
- un documento contenente la planimetria dell’abitazione, che possiamo reperire al Catasto. Il documento in questione va firmato da un tecnico.
Dopo esserci procurati questi documenti, possiamo recarci presso una sede dell’A.P.T. (Azienda di Promozione Turistica), e compilare l’apposito modulo di richiesta di apertura di un B&B. Oltre ai documenti che abbiamo visto, va aggiunta una marca da bollo di 14,92. Si tratta in pratica di una denuncia di inizio attività, prevista dalla legge 241/90.
In genere dopo circa 30 giorni l’A.P.T. si pronuncia sull’avvio o meno dell’attività, e rilascia un attestato per l’apertura del B&B. Colui che intende avviare l’attività deve anche comunicare un listino prezzi, che sarà affisso dietro alla porta di ogni camera, in modo che gli ospiti possano consultarlo senza problemi. Se non c’è la sede A.P.T, ci si può recare all’Ufficio Turismo del Comune in cui si è residenti!
Sviluppare il business plan
Quando si decide di avviare un’attività è essenziale che l’idea iniziale si trasformi in realtà attraverso una serie di considerazioni e di decisioni. Se state progettando di aprire un B&B dovrete per prima cosa individuare il target di clientela al quale desiderate rivolgervi e come desiderate organizzare l’attività.
Un’ottima soluzione durante la progettazione è quella di chiedere aiuta alle associazioni di categoria, e redigere un business plan che vi permetterà di mettere nero su bianco i vari aspetti della vostra attività e di capire la fattibilità del progetto.
Requisiti necessari per aprire un Bed & Breakfast
L’apertura di un Bed & Brekfast a livello burocratico non è assolutamente complicata. Per prima cosa, uno dei requisiti fondamentali è quello di risiedere nel luogo in cui intendete svolgere la vostra attività. Se i locali sono di vostra proprietà non avrete alcun problema per lo svolgimento dell’attività, mentre se siete in affitto è necessario che otteniate l’autorizzazione da parte del proprietario della struttura.
Nel caso il vostro Bed & Brekfast si trovi all’interno di un condominio, dovrete controllare con attenzione che il regolamento condominiale autorizzi lo svolgimento di questo tipo di attività. Le superfici minime vengono indicate dalle norme regionali.
La legge italiana stabilisce che si possono offrire non più di tre stanze, e avere all’interno della propria casa un numero di persone non superiore ad otto. Molto dipende dalle regioni, vi sono infatti delle eccezioni, che consentono di ospitare un numero maggiore di persone.
La Legge 135/2001 sul turismo è quella che regola l’attività di B&B. La categoria catastale della struttura dovrà essere inclusa tra: A1; A2; A3; A4; A5; A7; A8; A11. Lo svolgimento di questo tipo di attività prevede che vengano rispettati alcuni parametri che riguardano la durata del servizio offerto.
Per i B&B è previsto infatti un periodo di interruzione di almeno 90 giorni che non devono essere necessariamente consecutivi, il tutto per garantire la saltuarietà della vostra attività. Inoltre ogni ospite non può soggiornare per un periodo maggiore di trenta giorni. Essendo intesa come un’attività a carattere familiare non è previsto che vi lavorino altre persone.
Iter burocratico da seguire
Dovrete recarvi presso l’ Ufficio per il Turismo del Comune in cui desiderate avviare la vostra attività, e presentare la Denuncia di Inizio attività contenente tutti i dati relativi al vostro progetto: nome, luogo, stanze disponibili, prezzi che verranno applicati.
Trascorsi sessanta giorni, in cui il comune potrà effettuare diversi controlli, potrete finalmente avviare il vostro B&B. La partita Iva non è necessaria per questo tipo di attività. L’attività viene definita dai regolamenti delle varie regioni, come familiare e saltuaria, per tanto non si tratta di un’attività imprenditoriale nel senso stretto del termine.
In molti casi un Bed & Breakfast rappresenta un’ulteriore fonte di guadagno per il nucleo familiare, che avrà anche altre fonti di reddito.
Anche se l’apertura della Partita Iva non è obbligatoria, nel caso la vostra preveda un grande numero di clienti, o decidiate di sfruttare internet e le agenzie, vi consigliamo di valutare l’idea di aprire una posizione IVA. Altro punto fondamentale nello svolgimento dell’attività vera e propria è quello di comunicare alle forze dell’ordine (polizia o carabinieri) l’arrivo o la partenza dei vostri ospiti. Avrete 48 ore di tempo a disposizione per presentare la comunicazione.
Stanze e bagno: elementi indispensabili
Le stanze vengono suddivise in singole, doppie o triple. Le stanze singole non possono avere una superficie minore di 8 mq.; quelle doppie 14 mq.; quelle triple di 20 mq..
Per ogni letto che viene aggiunto deve essere considerato un incremento minimo: 6 mq. per ogni letto tradizionale; 1 mq. per ogni letto a castello; 7 mq. per ogni persona all’interno di stanza che hanno da tre a sei posti letto. Per quanto riguarda l’altezza essa deve rispettare i regolamenti previsti dal Comune.
Le stanze devono avere necessariamente a disposizione:
- letto
- comodino e lampada
- sedia
- armadio
- specchio
- presa di corrente
- cestino per i rifiuti e la biancheria
Deve per tanto essere garantita in ogni stanza la fornitura sia dell’elettricità, che dell’acqua calda e anche fredda, e del riscaldamento.
All’interno della struttura dovrete considerare la presenza di almeno un bagno ogni due camere; questa norma cambia in base alla regione di appartenenza. Per quanto riguarda i requisiti igienici e sanitari il bagno dovrà avere: il wc, il bidet e il lavandino; la vasca o la doccia, lo specchio e una presa di corrente.
Per quanto riguarda la pulizia le stanze devono essere pulite almeno due volte ogni settimana e ogni volta che arriva un nuovo ospite; inoltre la biancheria dovrà essere cambiata ogni settimana e ogni volta che arriva un nuovo ospite.
Per esempio non è possibile offrire pasti differenti dalla colazione, che deve in linea di massima essere composta da prodotti confezionati che una volta aperti possono essere consumati durante la giornata e non possono in alcun modo essere offerti nuovamente il giorno dopo.
Investimento iniziale e costi di gestione
Ovviamente per dare inizio a questo tipo di attività dovrete avere a disposizione la giusta struttura che deve possibilmente trovarsi in un luogo che prevede un discreto afflusso di turisti. L’investimento riguarderà a questo punto eventuali ristrutturazioni da compiere per rendere migliori e adatte le stanze.
Inoltre dovrete tener conto dell’arredo, della biancherie, e del vostro ufficio completo di tutto l’occorrente per la gestione dell’attività ( computer, stampante, fax, telefono ecc.).
L’apertura di un B&B prevede quindi che la struttura venga adattata alla ricezione degli ospiti. In tal caso è bene sapere che vi sono delle detrazioni d’imposta di circa il 18% sull’ IRPEF.
I costi riguardanti la gestione di un B&B, variano in base all’intensità dell’attività che svolgete, in parole più semplici all’afflusso di ospiti presenti nel vostro Bed & Breakfast. Parliamo in questo caso delle spese di pulizia delle stanze e delle spese relative alla colazione. Inoltre dovrete anche calcolare anche i costi pubblicitari e quelli di un’eventuale sito internet. Importante anche l’Iscrizione alle associazioni di categoria e anche la presenza all’interno dei cataloghi turistici.
Prezzi e tariffe da applicare
Come indicato nella premessa, il soggiorno in un Bed & Breakfast viene scelto dai viaggiatori in particolare perché permette di risparmiare. Ecco perché è fondamentale offrire dei prezzi convenienti e concorrenziali.
Anche se i prezzi non devono essere eccessivi, un’attività di Bed & Breakfast permette di guadagnare sufficientemente. L’aspetto migliore è nell’assenza di vincoli, che vi permetteranno quindi di affittare per il tempo che desiderate. La media dei prezzi per una camera con bagno è di circa 70 euro per notte. I prezzi devono essere per legge affissi sulla porta di ogni stanza, in modo che siano visibili.
Il servizio è molto importante, e deve essere impeccabile e unico, attento anche all’aspetto umano e di fiducia. L’arredo e l’ambientazione possono essere un punto di forza che vi permetterà di combattere la concorrenza di alberghi e pensioni. Chi sceglie di pernottare in un B&B desidera solitamente un ambiente rilassante e gradevole, all’interno del quale vivere e comprendere le usanze del luogo.
Clientela
I clienti di un Bed & Breakfast sono gli ospiti. Più persone ospiterete e maggiori saranno i vostri guadagni. Per reperire i vostri clienti potete utilizzare diversi mezzi. Esistono delle agenzie che si occupano dell’organizzazione dei pernottamenti, e garantiscono in questo modo gli ospiti che avrete. Un altro sistema molto efficace è internet; attraverso un sito per la vostra attività, potrete non solo pubblicizzare il vostro B&B ma anche avviare le prenotazioni.
E’ fondamentale che riusciate ad occupare le camere quanto più possibile. Un’ottima soluzione per trovare i clienti è anche quella di collaborare con gli enti turistici e con delle agenzie o dei siti che operano in questo settore.
Considerate che molto spesso questi due ultimi soggetti prevedono una percentuale sul vostro guadagno. Fidelizzare il cliente è molto importante, per esempio un ottimo strumento è quello di chiedere l’autorizzazione a inviare delle offerte. Inoltre è bene anche cercare di stipulare dei prezzi agevolati con associazioni sportivi e altri tipi di strutture, per aumentare la clientela.
Per aprire un Bed & Breakfast
- Kit per aprire un Bed & Breakfast
Un kit creato dai consulenti di CreaImpresa che consente di risolvere tutte le difficoltà e i dubbi legati all’apertura di un Bed & Breakfast. Con questo strumento potrete facilmente stabilire come realizzare nel migliore dei modi questa iniziativa imprenditoriale. Una soluzione facile e completa, on line, efficace e intelligente per progettare, valutare, realizzare e lanciare con successo il vostro business.
Leggi sul Bed & Breakfast
E’ importante tenere presente che se l’attività si interrompe per almeno 90 giorni all’anno, rientrerebbe nella denominazione di “attività occasionale”. Quindi non vi sarebbe in questo caso né l’obbligo di aprire la partita Iva, né tanto meno quello del rilascio di una ricevuta fiscale ai clienti che effettuano il pagamento.
L’Agenzia delle Entrate ha inoltre stabilito che chi ristruttura la propria abitazione per adibirla ad un B&B, può avere una detrazione fiscale sull’IRPEF, ovvero il 18% previsto per le spese occorse alla ristrutturazione.
Ma quali sono le norme cui attenersi per l’apertura di un B&B?
Esiste una legislazione regionale in materia. D’altronde, rientrando il B&B tra le attività turistiche, lo Stato demanda alle singole Regioni di stabilire la relativa disciplina (pur attenendosi a delle regole generali).
La legge nazionale di riferimento è quella sul Turismo, emanata il 29 Marzo 2001 (la n. 135) e intitolata: “Riforma della legislazione nazionale del Turismo” (detta anche “legge quadro sul turismo). Chiunque abbia un’abitazione disponibile può quindi- sempre nel rispetto delle leggi regionali- aprire un’attività di B&B. Ma se si possiede una casa in campagna o si svolge l’attività di agricoltore, il B&B finirebbe con l’avvicinarsi molto all’agriturismo.
Finanziamenti disponibili
Esistono alcuni finanziamenti a disposizione di colore che desiderano aprire un Bed & Breakfast. Questi cofinanziamenti offerti dalle varie regioni per quanto riguarda la commercializzazione del turismo, vengono erogati soltanto ai soggetti che dispongono di determinati requisiti. E’ bene quindi che chiediate aiuta all’Assessorato provinciale per il turismo della Provincia in cui desiderate avviare la vostra attività. I finanziamenti disponibili sono di solito a fondo perduto. Interessante è anche l’aspetto che riguardano le detrazioni fiscali, accennate prima.
La legge prevede che le spese che riguardano la ristrutturazione di B&B, hanno accesso a una detrazione di imposta per ristrutturazione e per il recupero del patrimonio. La percentuale di detrazione è del 36% sulle spese, e viene ridotta al 50%, considerando che la struttura utilizzata per questo servizio è intesa anche come abitazione.
la normativa in puglia dice:
Servizi e requisiti minimi obbligatori richiesti per svolgere l’attività di B&B:
a) il “servizio bagno” deve essere autonomo rispetto alle esigenze della famiglia ospitante e comunque deve essere garantita la disponibilità di almeno un bagno ogni due camere;
questo vuol dire che nella mia casa dove ci sta la mia stanza,un’altra stanza, un solo bagno e cucina, non posso adibire a b&b una delle due stanze? o posso farlo comunque e permettere agli ospiti di utilizzare il bagno in comune con me proprietaria??
le variazioni interne vanno comunicate al comune o sono soggette ad autorizzazione edilizie
Per la comunicazione alla questura o ai Carabinieri dei clienti che soggiornano nel B&B basta il nominativo oppure occorre spedire fotocopia dei passaporti?