Guida a come recuperare il sottotetto

Il sottotetto è una parte della casa spesso abbandonata a se stessa o adibita a ripostiglio. In alcuni casi però, previsti dalla legge, il sottotetto può essere recuperato e adibito ad abitazione. In questo articolo sono illustrate le leggi e i regolamenti a cui fare riferimento per poter recuperare un sottotetto e sono presenti alcuni consigli su come utilizzarlo una volta trasformato in locale abitabile.

Recuperare il sottotetto

Riscoprire il sottotetto: come recuperarlo e arredarlo

Spesso nelle case o nei condomini ci sono delle zone che restano interamente inutilizzate, ma che invece potrebbero costituire metri quadri preziosi, come ad esempio lo spazio sotto il tetto, cioè appunto il sottotetto. Ecco una panoramica delle leggi che riguardano il recupero e l’abitabilità di un sottotetto e qualche consiglio su come riutilizzarlo.

I regolamenti a cui far riferimento per recuperare il sottotetto

Per rendere abitabile un sottotetto è necessario fare riferimento alla normativa vigente per il “recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti”.Tale normativa è stata varata da alcune Regioni, per poter regolamentare spazi abitativi che possono dar luogo da una parte ad abusi edilizi e dall’altra possono permettere di ricavare nuovi appartamenti senza aggiungere ulteriori volumetrie al territorio.

Le Regioni che hanno varato la normativa per il recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti sono: Lombardia, Piemonte, Liguria, Veneto, Emilia Romagna, Basilicata, Campania, Calabria e Sicilia, mentre in Valle d’Aosta e Friuli Venezia Giulia sono previste facilitazioni nonostante la mancanza di leggi specifiche in materia.
Certe regolamentazioni tuttavia, cambiano anche da comune a comune; sono diverse per esempio nelle comunità montane, dove le particolari condizioni climatiche e territoriali impongono norme diverse.

I tratti essenziali delle regole che dimensionano gli interventi sui sottotetti, sono tuttavia simili nei tratti essenziali e per vedere quali sono questi tratti, solitamente si fa riferimento alla Lombardia, poiché è stata la prima Regione a regolamentare questo tipo di interventi edilizi.

Quindi le leggi (della Lombardia) a cui bisogna far riferimento sono:

  • la L.R. 15/96 e successive modifiche
  • la L.R. 22/99
  • la L.R. 18/01
  • la L.R. 12/05 Legge per il Governo del Territorio e successive modifiche
  • la L.R. 20/05

In generale, a regolamentare le modalità per il recupero abitativo dei sottotetti sono i nuovi Piani di Governo del Territorio, conosciuti come PGT.

I requisiti per l’abitabilità di un sottotetto

I requisiti minimi stabiliti dai vari regolamenti possono essere accomunati e riassunti in quattro principi fondamentali:

  • la L.R. 12/05 della regione Lombardia definisce i sottotetti come “quei volumi sovrastanti l’ultimo piano degli edifici nei quali sia stato già eseguito il rustico e sia stata completata la copertura”. Naturalmente i sottotetti si vengono a trovare al di sopra dell’ultimo piano di un qualsiasi edificio, dunque sotto il relativo tetto, e per legge devono risultare del tutto coperti, ma anche costruiti seppur non rivestiti. Non è invece da considerare come sottotetto quello spazio rappresentato dagli intercapedini, ossia quei vani sotto al tetto che hanno altezza massima (si intende la distanza massima tra piano del pavimento e intradosso della copertura misurata in verticale) inferiore al metro e 80.
  • la maggior parte dei regolamenti comunali prevedo che si possano recuperare solo quei sottotetti che erano già costruiti al momento dell’entrata in vigore delle norme che se ne opccupano, ma anche quelli esistenti nel momento dell’applicazione di queste leggi specifiche. Alcuni comuni italiani, e tra essi Milano, consentono il recupero dei sottotetti anche se essi sono stati realizzati dopo l’entrata in vigore della legge, ma questo a patto che è siano passati più di 5 anni dalla data della concessione dell’agibilità dell’edificio.
  • le norme, nella gran parte dei casi, tendono invece a escludere la possibilità di sopraelevare un edificio allo scopo di raggiungere l’altezza che permette di avere l’abitabilità. La regione Liguria e la regione Lombardia consentono invece di modificare la sagoma del fabbricato stesso, variandone le altezze "di colmo" e "di gronda", ma questo a patto che l’altezza complessiva dell’edificio non superari quella massima prevista dalle norme urbanistiche in vigore nella zona specifica; inoltre la pendenza del tetto o delle coperture deve rimanere sempre tra 30% e 50%. I condomini cui appartiene il sottotetto sono obbligati a pagare agli altri condomini un’indennità calcolata sulla base dell valore di mercato dell’area cittadina dove sorge l’edificio
  • l’edificio in cui si prevede di andare a recuperare il sottotetto deve risultare destinato, non importa se in parte o interamente, a "residenza" e naturalmente deve essere stato realizzato in armonia con i termini di legge. Non è possibile intervenire se dovesse risultare abusivo!

La proprietà del sottotetto: ma di chi è?

La proprietà degli spazi sotto il tetto non è mai molto chiara, a meno che non si tratti di una casa unifamiliare. In un condominio i casi sono due:

  • sottotetto di pertinenza degli appartamenti sottostanti
  • sottotetto proprietà dell’intero condominio, il quale può non essere disposto a frazionarlo o venderlo

Le norme poi cambiano a seconda che il sottotetto sia collegato con l’abitazione sottostante, nel qual caso esistono meno vincoli progettuali, oppure a seconda che il sottotetto sia un’unità autonoma.

I passi per iniziare i lavori nel sottotetto

Per iniziare i lavori è quindi necessario innanzitutto essere in possesso dei requisiti di cui sopra; in secondo luogo occorre ottenere il consenso dei condomini; infine occorre presentare una D.I.A., Dichiarazione di Inizio Attività presso l’Ufficio Tecnico del proprio Comune.

Le norme che regolano il progetto di recupero del sottotetto

Essendo il recupero del sottotetto classificato come intervento edilizio, il progetto deve rispettare:

  • caratteristiche tipologiche dell’immobile in cui si trova il sottotetto
  • caratteristiche morfologiche dell’immobile in cui si trova il sottotetto
  • prescrizioni igienico-sanitarie previste dai regolamenti vigenti per l’abitabilità

Il recupero volumetrico può essere consentito solo se gli edifici sono serviti da tutte le urbanizzazioni primarie oppure con l’impegno degli interessati a realizzare i collegamenti con luce, gas, acqua e fogna contemporaneamente ai lavori e prima della fine degli stessi. Per rendere abitabile il sottotetto occorre poi che l’altezza interna dell’abitazione sia pari all’altezza media ponderale.

Nella maggior parte dei casi tale altezza è di 2,40 metri, da poter ridurre nel caso si tratti di comunità montane, e di 2,20 metri per i locali adibiti a servizi, come corridoi, bagni, sgabuzzini e disimpegni. Gli spazi con altezza inferiore a quella ponderale possono essere utilizzati dotandoli di arredi fissi.Il recupero del sottotetto può concretizzarsi anche mediante l’apertura di finestre, lucernari, abbaini e terrazzi, conformemente ai caratteri d’insieme dell’edificio a livello architettonico, per garantire i rapporti aeroilluminati.

Nella maggior parte dei casi, il rapporto aeroilluminato è di 1/8, cioè la superficie totale vetrata apribile deve essere pari a 1/8 della superficie pavimentata del locale.Il progetto di recupero deve inoltre prevedere idonee opere di isolamento termico, come previsto dalle norme in merito, per contenere i costi energetici della futura abitazione.

Ma cosa fare con il sottotetto?

Una volta accertatisi di possedere tutti i requisiti del caso e ottenuti i permessi, la domanda sorge spontanea: ma in che cosa vogliamo trasformare il sottotetto?
Le risposte possono essere tante e variano sicuramente a seconda delle esigenze di ognuno, ma qualche idea la si può dare.I casi principali sono tre:

  • il sottotetto può essere abitato e risulta uno spazio a se stante
  • il sottotetto non può essere abitato ma lo si può sfruttare come solaio
  • il sottotetto può essere abitato ed è collegato all’ultimo piano dell’edificio

In ognuno di questi casi poi incide molto la metratura complessiva del sottotetto da recuperare.Nel primo caso si può pensare alla realizzazione di una piccola mansarda o di un vero e proprio appartamento indipendente (dipende da quanto il sottotetto è grande). Quando si progettano appartamenti in spazi mansardati o come in questo caso nel sottotetto, il principio da tenere assolutamente presente è quello della razionalizzazione e dello sfruttamento intelligente degli spazi.

Infatti tali aree sono caratterizzate da un ribassamento insito della soffittatura, inclinata a seguire la pendenza del tetto, quindi alcune zone rimangono poco sviluppate in altezza e apparentemente inutilizzabili. In realtà questi sono proprio gli spazi che vanno sfruttati meglio: se in fase di progettazione si prevedono armadi a muro, oppure se si fanno realizzare mobili su misura oppure se si acquistano arredi che possano essere sistemati in tali aree perché abbastanza “bassi”, gli spazi più bassi e poco calpestabili del sottotetto diventano così i nostri migliori alleati per riporre oggetti, vestiti e biancheria, cioè tutte quelle cose che solitamente occupano ogni angolo libero di un appartamento tradizionale.

Nel sottotetto si tratta proprio di angoli, da riempire e da rendere assolutamente funzionali: scaffali, librerie basse che sfruttano l’orizzontalità, armadi bassi e lunghi, cassepanche, armadi a muro provvisti di scaffali o di appendiabiti sono gli arredi che possono trovare spazio in tali aree più basse del normale. Ma dove il tetto inizia ad abbassarsi c’è anche un altro modo per sfruttare lo spazio: posizionare un divano o un letto in queste zone, che sarà poi utilizzato una volta seduti o coricati, è un altro modo intelligente per utilizzare queste aree ribassate, e magari nell’angolo ancora più basso una lampada da notte o da atmosfera completerebbero questo tipo di allestimento.

Nel secondo caso presentato, il sottotetto può essere interamente sfruttato come un grande deposito di tutto ciò che non serve; se il sottotetto è abbastanza grande e appartiene all’intero condominio, si può frazionare idealmente, in modo che ognuno ne possegga una parte, da delimitare con pareti prefabbricate o con il vetrocemento Clicbloc, che non richiede permessi specifici da parte dell’Ufficio Tecnico del Comune. A questo punto scaffalature, vecchie cassettiere, mobili che non si usano più o semplicemente valigie e bauli, conterranno tutto ciò che usiamo poco o che vogliamo conservare come ricordo, come i quaderni delle scuole dei figli o proprio i nostri.

Nel terzo caso, il sottotetto può diventare un’utile appendice dell’appartamento principale: una o due stanze aggiuntive, spazi da adibire ad attività per il tempo libero. In ogni caso, c’è un altro aspetto fondamentale da ricordare per quanto riguarda sottotetti e spazi mansardati e che può riguardare anche il primo caso citato: il clima in questi spazi è sempre alterato rispetto agli appartamenti sottostanti, di inverno fa molto freddo e d’estate fa molto caldo e questo è dovuto proprio alla loro conformazione, oltre che alla loro esposizione.

Se il sottotetto diventa abitabile e ospita un appartamento o una porzione di appartamento adibita ad attività del tempo libero, dove quindi bisogna trovarsi bene e a proprio agio, un buon impianto di climatizzazione, adatto alla metratura e alle caratteristiche peculiari del sottotetto, è doveroso e deve ovviamente sempre essere realizzato nel rispetto delle norme sul risparmio energetico. Una volta che abbiamo in mente un buon sistema di climatizzazione che renda confortevole il sottotetto sia nella stagione fredda che in quella calda, pensiamo a quale “appendice” dell’appartamento inserire nel sottotetto; le possibilità sono ovviamente infinite, ecco qualche proposta:

  • allestire la stanza per gli ospiti, con una confortevole camera da letto e un piccolo bagno di servizio
  • adibire il sottotetto a zona fitness: attrezzi da palestra per il benessere fisico
  • attrezzare il sottotetto come zona hobby: per danzare, con specchi e parquet; per suonare, con strumenti musicali e leggii; per il fai-da-te, con ampi tavoli e attrezzi;
    allestire una piccola sala home theatre
  • adibire il sottotetto a zona relax, con divani e comode poltrone, stereo, tv, etc
  • attrezzare il sottotetto a zona studio, con ampie scrivanie magari sotto la finestra aperta sul cielo, illuminazione giusta e sedie ergonomiche, cassettiere e librerie, per avere tutto l’occorrente a portata di mano
  • allestire la nostra personalissima cabina armadio, con cassettiere, guardaroba, attaccapanni, specchi e tante scarpiere, per scegliere in tranquillità gli abiti da mettere per ogni occasione
  • adibire il sottotetto a zona di servizio: un ampio ripostiglio dove riporre tutto ciò che utilizziamo poco o che non vogliamo rimanga in vista nell’appartamento sottostante
  • utilizzare il sottotetto come biblioteca personale: tanti scaffali e librerie che riempiono anche gli spazi più bassi, una scala per quelli più alti e una comoda chaise longue con lampada da lettura per poter consultare comodamente i nostri preziosi libri.

Link a siti web utili su come recuperare e arredare un sottotetto

Per conoscere le normative in merito all’isolamento termico e al risparmio energetico degli edifici:
http://www.anit.it/normativa.asp

Il Piano di Governo del Territorio di Milano, come esempio di tutti i PGT, che si possono comunque trovare nei siti dei comuni desiderati:
http://www.comune.milano.it/dseserver/urban_center/homepage.html



Potreste trovare interessanti anche questi articoli:





Questo articolo ha 9 commenti

  • Mela scrive:

    Nel caso in cui il sottotetto non abbia l’altezza media ponderale richiesta, può comunque essere recupertato adibendolo a locale lavanderia? Siamo in Sicilia. Un mio amico sostiene che ciò è possibile in base ad un legge del 2003 (non sa dirmi quale) pagando il 5 o 7% del valore delle nuove opere. Qualcuno sa indicarmi con esattezza quale legge prevede ciò? Grazie.

  • Sergio Crotti scrive:

    Il sottotetto, speculare al mio appartamento, sul regolamento di condominio (condominio costituito da piano terra e primo piano) è di proprietà comune. Tuttavia non è collegato da alcuna scala, non sovrasta altre proprietà (come ho specificato è speculare in metratura, al mio appartamento) ed esiste una sola piccola botola di ispezione; l’altezza arriva a 3,20 m e, la media ponderale, supera abbondantemente i 2,50.
    Ho indetto una assemblea straordinaria di condominio per presentare una offerta superiore al reale valore del sottotetto ma è andata deserta. A parole sono tutti d’accordo e lo stesso amministratore mi ha chiaramente detto di “partire” con i lavori.
    Posso farlo, anche per migliorare la coibentazione del mio appartamento, con regolare DIA ovviamente.?

  • Giovanni Lattanzi scrive:

    Per Lucia. Per capirlo è necessario che un tecnico, ad esempio un geometra, veda il locale e la casa, e conosca i regolamenti edilizi in vigore nel comune. Così senza aver visto nulla è impossibile dare consigli.

  • lucia scrive:

    vorrei far nascere una piccola cameretta nel sottotetto, ma non sò come fare. la parte più alta è 2,50 che poi scende velocemente. la casa è di proprietà ma molto vecchia e non posso permettermi di spendere nulla, vorrei qualche idea x renderla accogliente comunque. grazie .
    lucia
    ps. nel centro cè la botola x accervi.

  • Alberto scrive:

    Devo recuperare una mansarda in una abitazione situata in zona agricola. E’ possibile che il recupero si possa solo effettuare come pertinenza della già presente unità immobiliare e non sia possibile crearne una indipendente? La regione è il Piemonte.

  • Salvatore scrive:

    Abito in un sottotetto dal 2005 (locale deposito) situato al 5 piano,
    ho fatto domanda di condono nel 2005 per il cambio di destinazione d’uso da locale deposito a abitazione principale, ( cosa che viene trascritta anche nell’atto di acquisto che la domanda di condono è stata fatta a nome del vecchio proprietario e sarà completata dal nuovo acquirente a proprie spese).

    Chiedo: è possibile effettuare l’annullamento della domanda di condono e richiedere quella di recupero sottotetto visto che i 2 sottotetti sullo stesso piano ed uguali al mio l’hanno fatto ad un costo molto inferio a quello che andrò a pagare io?

  • claudio scrive:

    Risiedo in Lombardia, si possono aprire Velux nel sottotetto per il recupero dello stesso dal punto di vista luce/aria se il rogito recita testualmente: “non si possono aprire finestre, abbaini e lucernari nel sottotetto” ?

  • Diego scrive:

    Il recupero del sottotetto può essere considerato anche nel piano casa per l’ampliamento del 20% ?

  • silvana scrive:

    Una volta presentata la DIA al cumune ,si devono pagare oneri di qualsiasi tipo,

Lascia un Commento

Si prega di inserire solo commenti inerenti l'articolo e l'argomento trattato.