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Comprare una casa in costruzione: cosa significa?
Avete presente quei grandi pezzi di terreno completamente vuoti che si vedono spesso sparsi per le periferie delle città o nei paesi di provincia? Sono ovviamente queste le mete preferite e possibili dei costruttori di case e condomini. E la costruzione parte quando vediamo cominciare i lavori, qualche macchinario, qualche muro, le recinzioni arancioni e infine le casette provvisorie che accolgono gli agenti immobiliari, gli addetti alle vendite degli appartamenti in costruzione.
Di fatto quindi, l’acquisto di una casa in costruzione è un acquisto su carta. Perché le case appunto si stanno ancora costruendo o spesso sono soltanto progettate o addirittura ipotizzate. In questi casi si compra una “promessa”, sicuramente disegnata e descritta bene, tanto da attirare molte persone, ma pur sempre una promessa, che potrebbe svanire nel nulla o incappare in diverse difficoltà, e non arrivare quindi alla realizzazione.
I vantaggi del comprare una casa in costruzione
Attenzione, acquistare una casa in costruzione non significa solo acquistare una promessa. Può significare molti vantaggi per l’acquirente, soprattutto se la costruzione va a buon fine. I vantaggi potrebbero essere:
- poter concordare l’adattamento dell’appartamento alle proprie esigenze di spazio, decidendone insieme la suddivisione in stanze e decidendo anche le finiture di pavimenti, infissi, sanitari, etc.
- possedere una casa dove Regolamento edilizio, certificazione energetica e norme di igiene sono già rispettate, secondo le leggi vigenti
- non dover preventivare costi per adeguare gli impianti e per la coibentazione
- non dover operare interventi di ristrutturazione per diversi anni
- essere tutelati per diverso tempo su eventuali vizi di costruzione che emergessero dopo e che verrebbero addebitati al costruttore
- ottenere in molti casi uno sconto sul prezzo, soprattutto se l’acquisto avviene in cooperativa.
I rischi e gli svantaggi dell’acquisto di una casa in costruzione
Come accennato prima però, acquistare una casa in costruzione può presentare anche dei grossi rischi e alcuni svantaggi:
- le somme versate fino al completamento della casa, possono essere a rischio, soprattutto se il costruttore nel frattempo fallisce
- spesso i tempi di consegna non sono rispettati e in ogni caso, da quando mettiamo gli occhi sulla casa a quando potremo abitarci, anche se i tempi venissero rispettati, passano degli anni
- a livello fiscale, una casa nuova costa più di una usata
- le case, una volta costruite e in consegna, potrebbero in pratica risultare diverse da quello che ci si aspettava e da quello su cui ci si era messi d’accordo, portando a ulteriori spese oppure comunque a una non piena soddisfazione delle esigenze, oltre che delle aspettative: si attendono magari parecchi anni, per veder sfumare quel che si credeva certo
Prima del 2005, gli acquisti di questo genere in Italia comportavano dei rischi davvero grossi, in quanto la legge non tutelava adeguatamente le compravendite su carta di case in costruzione: più di 200mila famiglie sono state truffate o hanno vissuto questa esperienza con risultati pessimi. Dal 2005, a livello legislativo, si è cominciato a pensare a queste situazioni, e alla tutela dei compratori.
Il Decreto Legislativo n°122 del 20 giugno 2005
Tale Decreto, in attuazione della legge delega n°210 del 2004, ha mirato a porre una serie di protezioni e garanzie per il consumatore, l’eventuale acquirente delle case in costruzione. Non si tratta di una norma che assicura protezione totale dalle truffe, ma è comunque un passo in avanti.
Le tutele del D.L n° 122
Le tutele previste da questo decreto sono di quattro tipologie:
- garanzia fideiussoria
una banca o una compagnia assicurativa rilasciano questa garanzia sulle somme anticipate da chi acquista. Cosa significa? Significa che la banca o l’assicurazione garantiscono l’adempimento di un eventuale debito al creditore, se il debitore non dovesse pagare; in questo caso, se il costruttore non porta a termine la casa, la banca o l’assicurazione restituiscono al potenziale acquirente le somme da lui già versate
- polizza danni
con durata 10 anni, per coprire i vizi gravi di costruzione eventualmente rilevati una volta conclusa la costruzione, e che non è stato possibile rilevare prima dell’acquisto dell’immobile
- regole
più severe sulla stesura del compromesso e del rogito di compravendita
- fondo di solidarietà
per risarcire in parte anche chi è stato truffato in questo ambito prima dell’entrata in vigore di queste nuove norme.
La fideiussione
Come detto, questa tutela garantisce all’acquirente la restituzione delle somme versate in caso la costruzione venga interrotta o la casa venga messa all’asta per i debiti del costruttore. Tale fideiussione è ormai un obbligo di legge, per cui l’impresa costruttrice dovrebbe rilasciarla anche se l’acquirente firma un foglio in cui dichiara di rinunciarvi.
Tuttavia, l’impresa costruttrice può decidere di non rilasciare la fideiussione (e questa è una possibilità prevista dal Decreto) dichiarandolo ufficialmente, ma in ogni caso l’acquirente può far valere un altro elemento presente nella norma, ossia la nullità del contratto, per farsi restituire quanto versato e chiedere anche i danni, se la costruzione non dovesse andare a buon fine.
Esiste però una clausola che è bene tenere a mente: la fideiussione è diventata obbligatoria per le imprese costruttrici, soltanto per gli immobili il cui permesso di costruire è stato chiesto dopo il 21 luglio 2005. E’ bene quindi sapere che dalla richiesta del permesso fino all’inizio dei lavori di costruzione possono passare anche svariati anni: non è detto quindi che la casa in costruzione su cui avete messo gli occhi, rientri nell’obbligo della fideiussione. Occorre assolutamente informarsi su quando è stato richiesto il permesso di costruzione oppure quando è stata consegnata la Dichiarazione di Inizio Attività della casa che si vuole acquistare.
C’è da chiarire che molte imprese costruttrici preferiscono rischiare che l’acquirente richieda la nullità del contratto se falliscono, piuttosto che concedere la fideiussione.
Un’ultima precisazione: il costo della fideiussione è ovviamente a carico dell’impresa costruttrice o del promotore dell’acquisto, ma in pratica essa viene poi scaricata sul prezzo finale degli immobili proposti al cliente; tale costo sarà tanto più alto quanto più rischiosa viene giudicata l’impresa da parte di banche e assicurazioni.
Polizza sui vizi di costruzione
Secondo l’articolo 1669 del Codice civile, il costruttore deve sottoscrivere con l’acquirente una polizza che garantisca per dieci anni il risarcimento dei danni provocati da gravi vizi e difetti della costruzione. Tra questi ultimi possono esserci anche ripetute infiltrazioni d’acqua dal tetto, pericoli di rovina dell’immobile, etc. L’Ania, l’associazione delle imprese di assicurazione, ha redatto un modello standard di questa polizza, che in ogni caso è ritenuta da alcuni non sufficiente a coprire tutti gli eventuali danni.
E’ consigliabile chiedere e ottenere sempre una copia di questa polizza, una volta firmata, in modo da avere ben chiari quali sono i propri diritti quando la casa sarà abitata.
Le regole sul rogito, sul compromesso e sul capitolato
Sia nel compromesso che nel rogito, vanno inseriti secondo il D.L. n° 122, diversi allegati e clausole, che dovrebbero tutelare ulteriormente l’acquirente:
- la descrizione dell’appartamento e dell’edificio
- l’elenco degli estremi di eventuali convenzioni con il Comune, e relativo elenco dei vincoli
- le caratteristiche tecniche dell’edificio: struttura portante, tamponature, coperture, impianti, infissi, solai, fondazioni
- i termini massimi in cui si intende risolvere la costruzione
- il prezzo totale e le modalità del suo pagamento, che devono costituire prova certa di pagamento, quindi tramite bonifici o versamenti bancari o postali
- le caratteristiche della fideiussione
- l’esistenza eventuale di ipoteche sulla costruzione, i dati del soggetto che deve beneficiare di questa ipoteca, etc
- gli estremi della richiesta e dell’ottenimento del permesso di costruzione
- gli estremi di eventuali altre imprese appaltatrici
Per quanto riguarda invece il capitolato di costruzione, ossia il documento che deve contenere tutte le indicazioni su come verrà costruita la casa, esso è in obbligo di indicare:
- le caratteristiche di tutti i materiali che saranno utilizzati, con finiture e accessori, anche quelli concordati tra le parti
- gli elaborati del progetto presentati in passato per ottenere il permesso di costruzione, oppure l’ultima variazione al progetto iniziale.
I difetti del D.L. n° 122
Il D.L. n°122 contiene comunque evidenti lacune. Ad esempio esso non si esprime sulle conseguenze di un eventuale mancanza, rispetto agli obblighi contenuti nel Decreto stesso.
In pratica, se i costruttori non si attengono a quanto stabilito dalla norma, le conseguenze non sono previste. La lacuna a quanto sembra è voluta, per permettere ai giudici di stabilire caso per caso se la mancanza è solo un’irregolarità sanabile su richiesta dell’acquirente oppure se si tratta di qualcosa di più grave, per cui appellarsi all’articolo 1418 del Codice civile, che dichiarerebbe nullo un contratto che non si rifà a norme obbligatorie.
Inoltre, il Decreto elenca tra gli altri dati da citare nei documenti ufficiali, anche gli estremi del permesso di costruzione oppure gli estremi della richiesta del permesso, se questo non è stato rilasciato. Questo significa che il progetto di costruzione può risultare valido ai fini di questa norma, anche se il permesso di costruzione non è stato ottenuto: a questo punto, nonostante la norma di tutela, l’acquirente può comunque incappare in un acquisto che non risulterà come invece si aspettava dalle promesse.
Come difendersi da brutte sorprese acquistando casa in costruzione
Per evitare quindi di incappare in brutte sorprese o in una di queste clausole che non tutelano completamente il cliente, è consigliabile che il potenziale acquirente si rivolga a degli esperti. Innanzitutto, prima di decidere per l’acquisto, il consumatore deve pretendere una copia di tutti i documenti relativi all’immobile, necessari per valutare se comprarlo oppure no. In particolare, l’acquirente deve possedere una copia:
- del capitolato di costruzione
- delle condizioni contrattuali
Il capitolato di costruzione deve essere sottoposto alla visione accurata di un tecnico specializzato, ingegnere, architetto o geometra, che verifichi l’esattezza e le buone condizioni del documento e quindi di tutti gli elementi che andranno a costituire l’immobile che si vuole acquistare; rivolgersi a un esperto costa, è vero, ma si tratta di un acquisto importante ed è necessario tutelarsi il più possibile: meglio spendere qualche centinaia di euro in più prima, ma non incappare in una truffa da migliaia di euro dopo.
Infatti è capitato in passato che gli acquirenti di case in costruzione si siano trovati a possedere appartamenti senza allacciamenti a rete idrica, rete fognaria, gas e luce, o con giardini che in realtà erano cumuli di macerie, con piastrellature incomplete, o pavimenti di materiali assolutamente scadenti.
I modellini in scala o le vedute disegnate artisticamente delle case in costruzione non valgono, valgono solamente i relativi documenti scritti. Il capitolato in particolare sarà valido tanto più è lungo e dettagliato, tanto più la sua analisi è particolareggiata e tanto maggiore è la gamma di possibilità tra cui scegliere le finiture.
Le condizioni contrattuali invece, vanno fatte verificare da un notaio di fiducia: i tempi di consegna non devono essere generici o rimandabili, le clausole vessatorie vanno controllate con cura da chi ne capisce, tutto deve essere a norma e a tutela del cliente.
Anche la consulenza notarile costa, ma vale il discorso appena fatto: meglio qualche centinaia di euro in più subito, che qualche migliaia di euro in meno dopo, oltre alle conseguenze psicologiche inevitabili.
Gli oneri fiscali sulla casa in costruzione
Un ultima considerazione sui possibili svantaggi dell’acquisto di una casa in costruzione, va fatta riguarda al lato fiscale.
Per un immobile nuovo infatti, va denunciato il prezzo reale di acquisto, mentre per un immobile usato si può dichiarare anche solo il valore catastale, pari a circa un terzo del valore d’acquisto.
Se non si attua tale denuncia e si dichiarano dei valori di fatto inferiori a quelli reali, si rischia di incappare in dure sanzioni previste dalla legge; ma non solo: i pagamenti in nero non prevedono le tutele previste dalla legge, quindi fideiussione, polizza assicurativa, etc.
Le aliquote di tassazione inoltre sono più elevate per una casa nuova.
Infine se si sottoscrive un mutuo per l’acquisto, aumentano gli oneri notarili, oltre all’imposta sostitutiva sui mutui.
Potrebbe esserci tuttavia un vantaggio: se tutti gli acquirenti degli appartamenti di uno stesso immobile in costruzione, si rivolgono allo stesso notaio, questo potrebbe costare meno, in quanto dovrebbe svolgere una sola indagine per tutti.
Legge n°31 del 28 febbraio 2008
Secondo questa legge, il fondo a tutela degli acquirenti truffati, previsto dal D.L n° 122, copre in realtà tutti gli acquirenti che in qualche modo non rientrano o non sono rientrati nelle tutele del D.L. n° 122, ma che hanno subito truffe o danni dopo aver acquistato una casa in costruzione. Sappiate dunque, che qualunque problema derivi da un acquisto di questo tipo, potete fare appello a questa legge, oltre che al Decreto n° 122, ma occorre non aver effettuato pagamenti in nero.
Link a siti web utili sull’acquisto di una casa in costruzione
Ania
http://www.ania.it/
Sito dell’associazione delle imprese assicuratrici italiane, dove trovare modelli di polizze per tutelare i vizi di costruzione di una casa acquistata su carta.
D.L. n° 122
http://www.giustizia.it/cassazione/leggi/dlgs122_05.html
Dal sito del Ministero della Giustizia, il testo completo del Decreto Legge n° 122.
Buongiorno Isabella,
il costruttore è tenuto ad attendere in base agli accordi scritti. Se il compratore fa ritardo nel pagamento, andando oltre il tempo prestabilito, deve pagare una penale o può perdere la caparra. Qualora essa sia stata versata. Bisognerebbe leggere quanto firmato.
La saluto cordialmente.
Salve,
Se sul preliminare è stata indicata la data massima di consegna, ma il compratore ha bisogno di un paio di mesi in più per poter avere il mutuo, il costruttore è tenuto ad aspettare? Come ci si comporta se i ritardi sono causati dal compratore è non dal venditore?
Grazie
Buonasera sig.ra Giorgia,
sarebbe da esaminare il contratto nella sua interezza, ovviamente gli allegati costituiscono parte integrante del contratto e ove essi non siano esaustivi o rispondenti a quello che le è stato prospettato nello stesso (i famosi 100 mq di giardino), c’è la possibilità di richiedere sia l’annullamento del contratto che la restituzione della caparra (le consigliamo sempre di affidarsi ad un suo legale di fiducia). Per quel che concerne la scelta di pavimenti (interni) non capiamo il perchè ci debba essere questa sorta di imposizione da parte del costruttore, anzi ci sembra quantomeno poco chiara questa cosa, a meno che non abbia firmato nel contratto una cosa che già in partenza preveda ciò. Infine nei contratti non vale ciò che le parti “dicono” ma quello che sottoscrivono, pertanto come consiglio generico le suggeriamo sempre di mettere nero su bianco quanto pattuito e di porre domande non a posteriori, ma ex ante.
Ci faccia sapere
Buonasera,
sto acquistando una casa direttamente dal costruttore che dovrebbe essere consegnata entro qualche mese e avrei due domande.
1.Ho firmato un contratto preliminare al quale sono state allegate come parte integrante delle planimetrie senza misure e parzialmente incomplete (la parte del giardino sulla planimetria è tagliata).
Nello specifico il costruttore, sia durante le visite presso la casa in costruzione e anche tramite mail ha sempre parlato di un giardino di 100 mq circa, ma non mi ha mai fornito la pianta completa. Dopo numerose richieste, sono riuscita a farmi dare la planimetria completa con le misure (questo solo dopo aver firmato il preliminare) dalla quale risulta però che il giardino non è di 100 mq ma di 85 mq. Ho chiesto pertanto un appuntamento durante il quale ho espresso il mio disappunto e la mancanza di correttezza da parte sua (visto che il circa su una misura di 100 mq non penso possa intendere una differenza di 15 mq ma al massimo 1 o 2 mq in più o in meno) nonchè l’irregolarità di quanto firmato, visto che proprio solo alcuni giorni prima durante un sopralluogo della casa in costruzione, nuovamente aveva confermato una misura diversa da quella che è in realtà, e a quel punto mi ha liquidata dicendo che se avessi voluto recedere dal contratto le conseguenze erano già molto chiare (ovviamente a mio sfavore).
Mi chiedo quindi se questa possa essere considerata una voluta omissione e possa quindi essere una valida motivazione per il recesso dal contratto, senza dover quindi dover essere penalizzata perdendo la caparra versata.
2. Inoltre nel capitolato, il costruttore indica il prezzo di listino di 40 €/mq per la scelta dei pavimenti che però può essere effettuata solo presso un rivenditore da lui identificato.
Già in fase di trattativa lo stesso costruttore mi aveva detto che se avessi trovato un pavimento per lo stesso prezzo presso un altro rivenditore non ci sarebbe stato alcun problema.
Una volta verificato che il materiale fornito a quel prezzo dal suo rivenditore di fiducia era di scarsa qualità, ho trovato un altro fornitore che sempre al prezzo di listino di 40 €/mq è in grado di fornirmi un pavimento di qualità superiore. A quel punto il costruttore mi ha detto cheperò bisogna verificare lo sconto che il mio rivenditore gli può applicare, perchè dal suo rivenditore di fiducia ottiene uno sconto del 30/35% sul prezzo di listino.
Ma nel capitolato non si parla di prezzo scontato di listino ma si dice “La scelta di tutti i pavimenti e rivestimenti in piastrelle e dei pavimenti in legno/laminato avverrà presso la ditta XXX di XXX su campionario indicato da quest’ultima al costo materiale da listino, fino ad Euro 40,00 al mq.”.
La mia domanda è quindi: legalmente un costruttore può imporre l’acquisto del materiale presso uno specifico rivenditore? e nel caso acconsentisse all’acquisto del materiale presso il rivenditore che ho trovato io, è corretto che tenga conto dello sconto che il suo rivenditore gli applicherebbe per il prezzo?
Ringrazio in anticipo per il vostro aiuto
Giorgia
Qui le suggeriamo vivamente un avvocato.
Buongiorno,ho recentemente acquistato da un ex inquilino una villetta schiera facente parte di un complesso di 6u.a. finite nel 2012 ed abitate e 14u.a. al rustico.Ho ora un problema di umidita/infiltrazione dovuta alla mancata manutenzione del cantiere fermo da più di 2 anni. Contattato il costruttore mi risponde che non interverrà neanche con un sopralluogo e che non ha interesse al cantiere.Sono venuto a sapere dal suo ex geometra che a seguito dell’abbandono dei lavori sono rimasti circa 3 milioni di debito tra banca e fornitori ma l’impresa non fa fallimento.In che situazione mi sono messo ?
Dalla richiesta del permesso all’inizio della costruzione non possono “passare svariati anni”. Dal momento del rilascio il costruttore ha un anno di tempo per iniziare e anche lo stesso iter per il rilascio non dovrebbe durare più di 60-90 giorni.
Per emiliano. Tutto dipende se esiste un contratto con scadenza di consegna indicata ed eventuale penale.
salve la casa di mio papà doveva essere pronta per il 30 settembre, siamo a metà novembre ed ancora non è finita. Manca l’ultima rata per pagare l’intero immobile. Ho qualche tutela? Ad esempio posso dare meno soldi di quelli concordati?
Buongiorno,
ho acquistato casa da un costruttore. L’edificio è già terminato da un paio di anni e abitato per la quasi interezza del n° di appartamenti. L’appartamento acquistato è predisposto solo di prese elettriche ed tubi idraulici e porte esterne. Nonvi è quindi nessun tipo di rivestimento a pavimento perchè vi è ancora il cemento.
Nel bagno hanno già predisposto gli attacchi dei sanitari (a pavimento), l’attacco della doccia e quello del lavandino. Vorrei cambiare gli attacchi per avere maggior scelta su quali sanitari mettere: non essendoci pavimento, si tratta di modifiche costose?
Inoltre, posso chiedere al costruttore di rifornirmi presso un fornitore di sanitari differente da quello di capitolato (molto caro e confusionario)?
Posso chiedere di cambiare idraulico visto ceh il loro non assume atteggiamento collaborativo?
Grazie
Ho stipulato un compromesso con un impresa costruttrice, con inizio costruzione 30 gennaio 2014 ad oggi sono passati quasi quattro mesi ma la costruzione non inizia, posso sciogliere il compromesso o chiedere uno sconto sul prezzo?
A PARTIRE DALL’ANNO 2010 HO VERSATO AD UNA COOPERATIVA EDILIZIA, IN QUANTO SOCIA, DEGLI ACCONTI IN CONTO COSTRUZIONE PER L’ACQUISTO DELLA MIA PRIMA CASA, RICEVENDO DELLE REGOLARI FATTURE.INSIEME AGLI ACCONTI HO PAGATO ANCHE L’IVA (AL 4%) COSI’ COME STABILITO DALLA LEGGE N.102 DEL 3/8/2009.QUEST’ANNO HO PRESENTATO LA DOMANDA DI RECESSO DALLA COOPERATIVA, LA QUALE E’ STATA ACCOLTA.LA RESTITUZIONE DEI SOLDI STA AVVENENDO ATTRAVERSANDO DELLE NOTE DI CREDITO, MA SENZA LA RESTITUZIONE DELL’IVA SECONDO L’ART.26 DEL DPR 633/72.E’ CORRETTO? NON HO DIRITTO ALLA RESTITUZIONE DELL’IVA?
Salve il mio unico e più prezioso consiglio è di non acquistare mai un immobile costruito dalla Di.Cos. Spa (Digiacomo Costruzioni Roma) in quanto si tratta di un’azienda […]
Ho acquistato casa più di un anno fa. Nel contratto c’è scritto che l’edificio verrà ultimato entro i termini previsti da permesso di costruzione. Qualora venissero sforati detti termini posso richiedere di riavere indietro la caparra (18000) versata all’atto del preliminare? Grazie
Buongiorno,
una domanda:
a dicembre 2012 ho sottoscritto un contratto per l’assegnazione in proprietà di un appartamento come socio di cooperativa.
I tempi di consegna, inizialmente previsti per dicembre 2013, sono slittati “a data da destinarsi” (probabilmente agosto 2014)
Purtroppo non ho richiesto l’inserimento nel contratto di una clausola in cui venisse dichiarto un termine per la consegna dell’immobile (e relativa penale).
Leggendo il Decreto legislativo n° 122 del 20/06/2005 si parla, all’articolo 6 lettera E di:
“i termini massimi di esecuzione della costruzione, anche
eventualmente correlati alle varie fasi di lavorazione”
che “Il contratto preliminare ed ogni altro contratto che ai sensi
dell’articolo 2 sia comunque diretto al successivo acquisto in capo ad una persona fisica della proprieta’ o di altro diritto reale su un immobile oggetto del presente decreto devono contenere.
Posso far valere tale previsione per far leva sulla controparte ed eventualmente richiedere l’inserimento ex post di una clausola contetente dei termini certi per la consegna dell’immobile?
Ringrazio sin da ora per le informazioni che mi vorrete fornire.
Cordiali saluti.
Carlo
Per Carmela. Le conviene rivolgersi a un buon geometra esperto che verifichi assieme a lei i materiali. O anche un architetto, ma le suggerisco un buon geometra.
stiamo acquistando una casa in costruzione da una ditta di fiducia come faccio ad avere la certezza che saranno utilizzati ottimi materiali??
Ho comprato una casa sulla carta, ho fatto il preliminare con atto notarile il 18/12/2010 che p’revedeva l’inizio dei lavori entro 8 mesi, pena la nullità dell’atto. al momento dopo ripetuti solleciti, il cantiere non esiste, adducendo a problemi burocratici. E’ mio diritto richiedere l’anticipo v ersato /E. 18.000? Grazie
Buongiorno
Sto costruendo una casa se il costruttore non rispetta la data di consegna
cosa si puo’fare per richiamare il costruttore a rispettare i tempi?
cordiali saluti e grazie
una domanda…
se nel preliminare è stata fissata la data di fine lavori-rogito “entro e non oltre…” e il costruttore non la rispetta, quali diritti posso far valere ?
grazie
Per Steffy. Quesiti di carttere strettamente legale è meglio porli agli avvocati che curano il nostro Canale di Consulenza Legale.
Ho da un anno a questa parte sottoscritto una promessa di compravendita per l’acquisto di una villetta ad un costo molto impegnativo. Ho constatato, confrontandomi con gli altri due acquirenti e futuri vicini, che il prezzo del capitolato del parquet, ad esempio, è diverso da quello degli altri. nel mio caso è inferiore. Mi chiedo se sia possibile che il costruttore stabilisca un prezzo ad personam(?). Il problema è che nella descrizione del capitolato, all’interno del preliminare di compravendita, mancano i costi di alcune voci, ad esempio il materiale per le scale (non me ne sono accorta prima della sottoscrizione). Inoltre non viene soddisfatta la mia richiesta di specificare, quantificandole le spese dei lavori -xtra effettuati, per me necessarie per valuare l’opportunità di sostenere uscite non rientranti nel capitolato. Attualmente, mi sto esasperando nel chiedere con chiarezza quale sia il vero capitolato di spesa per le porte interne, poichè dalla fabbrica a cui si appoggia l’impresa ho ricevuto un importo che risulta essere diverso rispetto a quello ricevuto dal fornitore da cui vorrei acquistarle. Posso comprare solo alcune porte, che rientrano nel capitolato di spesa, e , incaso affermativo, quali sono necessarie per l’abitabilità della casa?
Grazie
Ho comprato casa in costruzione in palazzina di 12 appartamenti, con data rogito entro il 31/03/2012 al prezzo di uer 305.000 e mi è stata rilasciata fideiussione assicurativa a garanzia delle caparre per eur 120.000. Il costruttore non finisce l’immobile e propone di acquistare allo stato attuale e farlo finire ad un’altra impresa. Il valore per l’acquisto attuale sommato al preventivo dei lavori mancanti fa lievitare il prezzo finale di circa 35.000 euro. Inoltre io non ho la possiblita’ da fare un mutuo ad avanzamento lavori, per cui l’acquisto allo stato attuale non mi è possibile. l’unica strada che ho è di cercare di riprendere i miei soldi, ma qui si arriva al dramma: il costruttore non ha soldi, ma non è ancora fallito. La fideiussione copre solo in caso di fallimento, ma scade il 01.06.2012 e non ci sono i tempi tecnici per farli fallire. Come posso fare a non perdere tutto? E’ possibile obbligare l’assicurazione a rispondere della fideiussione anche dopo la scadenza? In teoria avrei diritto alla restituzione dei soldi versati piu’ il doppio della caparra, in pratica rischio di perdere tutto, perchè in caso di fallimento l’unico asset del costruttore (la casa in costruzione) verrebbe presa dalla banca che ha l’ipoteca sull’immobile. Ma la legge non doveva tutelare gli acquirenti? grazie per eventuali suggerimenti.
ho acquistato tramite cooperativa una casa ancora in costruzione, ma fino al momento del rogito devo pagare gli interessi passivi del mutuo che tale cooperativa ha richiesto (e non sono pochi!).
A mio avviso sono soldi “regalati” in quanto non mi verranno sottratti dal costo della casa.
E’ normale? E’ normale che loro potrebbero ritardare a loro piacimento la consegna, e io mi vedo costretto a versare ogni 6 mesi una somma molto più elevata del loro rimborso dello 0,10% al mese per il loro ritardo?
Daniele
abbiamo fatto un compromesso per l’acquisto della prima casa con consegna e rogito entro e non oltre il 31/12/2011 ad oggi la casa non è pronta e naturalmente non rogitata, posso far causa all’impresario?
Buongiorno, nel comprare una prima casa in costruzione avanzata, mi sono accordato con il costruttore per versare una cifra di 100.000 euro al momento del preliminare. Per non impegnare tutta la cifra a titolo di caparra confirmatoria ed espormi troppo abbiamo convenuto di dividere l’importo in 30.000 a titolo di caparra e 70.000 come stato avanzamento lavori. A livello di tasse mi han detto che:
sui 30.000 pagherò il 0,5 % e poi il 4% di iva al momento del rogito
sui 70.000 pagherò il 3% di imposta di registro, più il 4% di iva subito. Al rogito mi verrà restituito quel 3%…
E’ corretto?
Grazie Andrea
ho stipulato nel 2005 con una srl un preliminare di acquisto di un appartamento a prezzo vantaggioso in quanto la srl stava ancora definendo l acquisto dell immobile dagli attuali proprietari che sarebbe stato poi frazionato in più appartamenti. Nel preliminare ho versato 25.000 euro di caparra confirmatoria e 25.000 euro di acconti ed ho dichiarato di essere a conoscenza del fatto che l immobile non era ancora di proprietà dell srl ed il progetto non era stato ancora approvato. Alla fine del 2008 la srl ha risolto il compromesso che aveva fatto nel 2005 con la proprietà in quanto il progetto non veniva approvato ed io non ho ancora ricevuto niente. Come posso muovermi?
in data luglio 2010 ho stipulato un compromesso con un’impresa di costruzione per l’acquisto di una casa. Oltre ad una sostanziosa caparra (fatturata) ho pagato anche la prima rata (anch’essa sostanziosa). L’abitazione doveva ssere consegnata nel mese di dicembre del 2011. Ma la costruzione è in forte ritardo (se si finirà non si sa quanto….). Il compromesso non è accompagnato da fidejussione. Voglio riavere i soldi indietro cosa devo fare? L’impresa è in sofferenza economica e non è in grado di resituirre le somme versate.
Cosa si deve fare nel caso in cui la cooperativa non rispetta il capitolato?
Buongiorno,
ho acquistato casa nel 2009,consegna presumibilmente primavera-dicembre 2011,che non verrà rispettata.A giugno dovrei pagare gli interessi per gli anticipi sugli stati di avanzamento,se non lo faccio?E se mi ritiro a gennaio 2012 dovrò rinunciare alla caparra,visto che è scaduto il termine della consegna?
Grazie
ho acquistato nel 2008 un appartamento che doveva essere consegnato settembre 2009.La committente non ha più rinnovato le fidejussioni e non ha i soldi per farne altre.La casa è al 60% dell’opera ad aprile 2011 e la ditta appaltatrice non lavora da 2 mesi perchè non riceve i soldi dalla proprietà.Conviene chiedere il sequestro conservativo del cantiere ? Allo stato sia la committente che l’appaltatore sono in aria di fallimento.
ciao a tutti nel 2007 io e i miei genitori abbiamo fatto una compravendita abbiamo messo in vendita le nostre 2 case e impegnate per la costruzione di altre 2 case scelleratamente senza mettere una fideiussione sperando che le cose fossero andate per il meglio,ma purtroppo non e’ stato cosi il costruttore si e’ fermato piu volte e ora 2011 la casa non e’ finita una delle case che precedentemente erano nostre e’ gia abitata ,ma non abbiamo fatto il contratto di vendita dal notaio quindi nominalmente e’ ancora nostra ma ci sono dei nuovi inquilini ,il costruttore non procede nei lavori di costruzione e ora e’ a rischio di fallimento dal 2009 ci siamo affidati ad un legale e lui ci consiglia di aspettare ,ma abbiamo bisogno di una casa ,come fare!!!!
>Buongiorno,
>
>in data 27/07/2009 ho firmato un contratto di proposta di vendita pe
>l’acquisto di un bilocale + bagno+cantina e in seguito ho acquistato il
box
>facendo due bonifici da 10.400,00 per far rientrare il tutto nel rimborso
del
>740 per 10 anni, il preliminare in questo caso dato che era separato mi ha
>detto di registrarlo all’ufficio delle entrete ma l’altra proposta di
vendita
>firmata in precedenza mi ha detto l’impiegato o costruttore che dir si
voglia
>che non ha l’obbligo di registrazione. I termini di consegna sarebbe stato
>Aprile 2010 con una clausola scritta entro e non oltre il 31.12.2010 ad
oggi
>non mi hanno consegnato la casa. Io ho effettuato un versamento con mio
>assegno emesso a maggio 2010 perche’ sul preliminare fatto a luglio avevo
>detto di voler saldare con mutuo della benca propostami da loro. In seguito
ho
>avuto delle disponibilita finanziarie e non voleva mio padre farmi mettere
un
>mutuo sulle spalle.Quindi ho fatto arroneamente io un assegno di 87.000, 00
>lasciando solo il 20% da saldare alla fine e quindi al rogito. A oggi
>vogliono che io saldi per una loro garanzia??? e poi mi consegnano la casa
>chiavi in mano. Ora non intendo saldare un bel niente ho diritto a
richiedere
>dei danni , per il ritardo arrecatomi e ai traslochi provvisori che ho
dovuto
>effettuare(fra l’altro sono affetto da sm e quando ho deciso di acquistare
>quella maledetta casa non avevo una stampella per me oggi sta diventando
>indispensabile) oggi come ben immaginate faccio fatica a muovermi e non ho +
di
>tanta autonomia e cmq mi reputo fortunato. Cmq ritorniamo al contratto
sono
>deluso da questi comportamenti vigliacchi. Inoltre mi hanno stipulato una
>fidejiussione che leggendo bene il contratto e’ scaduta a maggio 2010 mi e’
>stato detto che garantisce quanto versato ma se e’ scaduta? Poi non so se
>devono o hanno stipulato una ulteriore polizza non mi hanno comunicato
nulla,o cmq si rinniva automaticamente?
>
>Mi fareste sapere se ci sono dei presupposti per poter richiedere dei danni
o solamente far valere i miei diritti Grazie Francesco Sardaro
una domanda…
se nel rogito è stata fissata la data di fine lavori e il costruttore non la rispetta, come si deve intervenire? e che penale appliccare??
grazie
elisa
Buonasera
Ho una domanda da porvi,il costruttore nel contratto preliminare e nello statuto della cooperativa non ha indicato la data di fine lavori(consegna della casa).Non c’è una legge che indica un tempo massimo da rispettare?E c’è una legge che vieta la stipulazione del rogito nel caso in cui l’abitazione ha una causa pendente(costruttore/terzi)?
comprando casa nuova la legge quanti mq prevede che il venditore debba lasciare all acquirente di pavimenti battiscopa placaggi bagno e kg di tinta per interno ed esterno?
Grazie, Angelo :)
ho acquiastato casa in costruzione con prevista consegna a fine ottobre, quando abbiamo fatto il compromesso ci hanno dato una copia del progetto ma quando sono andatato a controllorare le misure non tornavano come possoi fare? acquisto e gli denuncio o gli devo denunciare prima?
sto acquistando casa in costruzione adesso con consegna prevista fine 2011. Ho già versato un acconto, ma per la fidejussione la cooperativa mi richiede di versare il 2% dell’importo da me versato. Lo possono fare? non dovrebbero darmi la fidejussione senza chiedermi niente in più da pagare?
mi chiedo una cosa…
ho comprato una casa in costruzione con consegna entro il 31/12/2009.
il costruttore mi proroga la fidejussione sino al 30/06/2010 ma, a quanto pare, neanche per questa data riesce a consegnarla.
Ovviamento sul preliminare non ci ssono le penale.. non cè un massimo di giorni stabilita della legge per la consegna??
Grazie
Noi faremo pressione sulla fidejussione che dovrebbe garantire la restituzione della somma versata e il doppio della caparra.
ciao e che Dio ce la mandi buona
Chri