Eliminare una parete

Perché eliminare una parete?

Eliminare una parete o aprire un varco in un muro può significare diverse cose:

• Allargare visivamente e praticamente uno spazio, aggiungendo metri quadrati calpestabili all’interno della casa
• Aggiungere una porta tra un ambiente e l’altro della casa
• Aggiungere una porta o una finestra sull’esterno della casa, verso il giardino, il terrazzo o semplicemente verso il panorama
• Aprire un passaggio più o meno allargato tra un ambiente e l’altro della casa.

Tali operazioni sono da ponderare bene, anche considerando modifiche future al nucleo familiare e alle esigenze complessive degli abitanti. Eliminare pareti e rimetterle in piedi non è così semplice e immediato, come cambiare l’arredamento di una casa.

Quando è possibile eliminare una parete

Eliminare una parete è possibile:

• quando si tratta di un tramezzo, specie se in cartongesso, nel quale non siano collocati tubazioni o impianti;
• quando la parete è in muratura, aprendo però solo dei varchi;
• quando la parete non è portante;
• quando le condizioni statiche dell’edificio lo permettono oppure quando lo possono prevedere con contemporanei lavori di consolidamento

Cosa è obbligatorio fare prima di eliminarla

Se si intende eliminare una parete, è obbligatorio:

• privilegiare gli aspetti relativi alla sicurezza dell’edificio
• attenersi alle norme vigenti, relativi a leggi nazionali e regolamenti locali
• richiedere l’analisi e l’intervento di un tecnico, per capire se la cosa è possibile e per redigere il progetto
• seguire l’iter burocratico per avere i permessi necessari dal Comune e per regolarsi con il catasto
• far eseguire un’indagine storica e statica dal tecnico, per valutare le condizioni dell’edificio e prevedere eventuali interventi di consolidamento
• far eseguire un’indagine più accurata per gli edifici storici, che possono avere caratteristiche ben diverse da quelli odierni: in questo caso, potrebbe dover intervenire anche la Soprintendenza a cui l’edificio è affidato
• che le aperture praticate nei muri risultino verticalmente allineate

Aprire un varco nella parete portante

Per praticare un’apertura in una parete portante, per una porta, una finestra oppure per un ampio passaggio, occorre:

• stabilire innanzitutto se la staticità dell’edificio lo permette
• stabilire le dimensioni del varco stesso perché non renda pericolante l’intera struttura
• definire la cerchiatura, in acciaio o cemento armato, obbligatoria per l’apertura del varco
• prevedere una cornice di sostegno intorno al varco, per rinforzare e compensare la struttura portante data la sottrazione di materia
• da una parte e dall’altra dell’apertura cerchiata nella muratura, occorre una porzione di muro pari a 100 cm, compreso il muro ortogonale.

Quando non è possibile eliminare pareti o aprire varchi

Gli interventi descritti non sono possibili in edifici in muratura che sono stati danneggiati da avvenimenti sismici: in questi casi al contrario è previsto il consolidamento, tramite la chiusura con muratura, di nicchie e varchi nelle pareti portanti, per aumentare la resistenza al sisma. Inoltre gli interventi di demolizione di pareti o porzioni di pareti sono vietati in edifici sottoposti a particolari vincoli o se le regole urbanistiche lo vietano esplicitamente.

Burocrazia: cosa fare prima

Occorre considerare che:

• l’apertura di varchi nelle pareti è considerata opera di manutenzione ordinaria, per cui non necessita di permessi
• la demolizione di un’intera parete rientra tra le opere di manutenzione straordinaria, per questo occorre presentare delle documentazioni

La prima documentazione da presentare è la Dichiarazione di Inizio Attività, o D.I.A., che va presentata (redatta da un ingegnere o un architetto iscritti all’albo):

• entro 30 giorni prima dell’inizio dei lavori
• all’ufficio tecnico del comune o allo sportello unico per l’edilizia
• contenente nominativi e recapiti:
  • del committente
  • del progettista
  • del costruttore
  • del direttore dei lavori
• allegata al progetto in due copie
• allegata alla relazione illustrativa, che indica le caratteristiche dei materiali che si impiegheranno e tutti i calcoli eseguiti
• soltanto dopo aver ottenuto il parere preventivo o l’autorizzazione della Soprintendenza competente se l’immobile in questione è sottoposto a tutela; se la competenza è del comune, anche in via di delega, l’autorizzazione deve essere rilasciata da quest’ultimo nei 30 giorni tra la presentazione della D.I.A. e l’inizio dei lavori

Se i lavori contemplano aperture nelle murature portanti con l’utilizzo di una cerchiatura, che quindi prevede l’uso di cemento armato o acciaio per una funzione statica, è necessaria l’autorizzazione dell’ufficio ex Genio Civile.

Se si vuole demolire una parete perimetrale

Per una parete perimetrale, cioè confinante con l’esterno, l’iter burocratico è leggermente diverso. Ricavare una porta o una finestra in un muro perimetrale è un’opera di manutenzione straordinaria e per realizzarla occorre verificare che il regolamento urbanistico permetta la modifica del prospetti dell’edificio. Se le variazioni sono previste, occorre presentare la D.I.A. Se la demolizione prevede l’ampliamento di un corpo di fabbrica, oltre la figura già esistente, l’intervento rientra tra le opere di nuova costruzione. Queste sono consentite solo se sono previsti dai regolamenti gli ampliamenti del volume edificato. Se l’ampliamento del volume è consentito, occorre richiedere il permesso di costruire.

Iniziare i lavori

Quando si apportano modifiche alla struttura di un edificio, è obbligatorio nominare un direttore dei lavori o D.L., scelto fra tecnici abilitati. Il committente deve poi stipulare un contratto d’appalto con la ditta scelta per i lavori. Con una lettera d’incarico invece, in cui vengono indicati anche tempi e modalità del compenso, il committente affida la direzione dei lavori e il progetto al tecnico abilitato scelto: quest’ultimo deve restituire la lettera firmata per accettazione. La copia della D.I.A. va conservata in cantiere durante i lavori.

Se intervengono più imprese

Se durante i lavori sono presenti più imprese nel cantiere, anche se non contemporaneamente, il committente ha un obbligo in più: tramite un atto di notifica preliminare, deve comunicare all’Asl e alla Direzione provinciale del lavoro, la data di inizio dei lavori.

Precauzioni durante i lavori

Quando si demoliscono le pareti, occorre che l’impresa faccia attenzione alla presenza di elementi relativi agli impianti, come tubature o cavi elettrici. Dato che si tratta di un’operazione molto delicata e per evitare problemi relativi alla modifica di tramezzi o alla foratura dei muri in futuro, in fase di costruzione di una casa sarebbe bene chiedere all’impresa, prima della realizzazione di intonaci, pavimenti e massetti, un reportage fotografico di tubature e impianti e della loro disposizione lungo pareti e pavimentazioni. Durante i lavori devono essere rispettate inoltre le norme in materia di sicurezza sul lavoro.

Direttore dei lavori

I compiti del direttore dei lavori, obbligatoriamente nominato dal committente sono:

• controllare che i lavori siano realizzati secondo il progetto
• controllare che siano impiegati materiali idonei
• controllare che l’impresa sia in regola con la normativa riguardante la regolarità contributiva
• sospendere i lavori se sussistono problemi di esecuzione e richiederne la ripresa tramite l’emissione degli ordini di servizio
• aggiornare il giornale dei lavori, documentazione conservata in cantiere dove si annotano gli eventi fondamentali delle operazioni
• comunicare al catasto la variazione catastale firmata anche dal proprietario.

Iter burocratico dopo i lavori

A lavori ultimati, occorre seguire un altro iter burocratico.

• La comunicazione di fine lavori deve essere presentata all’ufficio tecnico del comune o allo sportello unico per l’edilizia
• Entro 15 giorni dalla data di comunicazione di fine lavori, va presentata la domanda per ottenere il certificato di agibilità, che attesta la presenza di condizioni di sicurezza, di igiene, di salubrità e di risparmio energetico dell’edificio in oggetto, secondo le norme vigenti
• Alla domanda per il certificato di agibilità va allegata la richiesta di variazione catastale presentata al competente ufficio
• Entro 30 giorni, previa ispezione se sarà ritenuta necessaria, il certificato di agibilità verrà rilasciato
• Il tecnico abilitato deve inoltre rilasciare un documento di collaudo finale, per attestare la conformità dei lavori eseguiti. Tale certificato va presentato nuovamente all’ufficio tecnico del comune o allo sportello unico per l’edilizia

Lavori all’interno del condominio

Se un privato all’interno del condominio conduce dei lavori di variazione di struttura, deve attenersi al Codice civile e al regolamento condominiale. Se il condominio non lo prevede, lavori di questo genere non richiedono l’autorizzazione da parte degli altri condomini. Occorre però:

• Rispettare gli orari di quiete pubblica (tra le 8.30 e le 20.00 circa)
• Non utilizzare l’ascensore per il trasporto dei materiali nuovi né di quelli di risulta del cantiere
• Non danneggiare i beni comuni con operazioni che riguardino i lavori

Se invece si vogliono effettuare variazioni perimetrali, che quindi modificano l’estetica dell’edificio, prima di inoltrare le richieste dei lavori al comune, occorre chiedere il parere dell’assemblea condominiale, tramite l’amministratore. E’ inoltre obbligatorio per il committente dei lavori, affiggere un cartello ben visibile a tutti i condomini:

• Con la data di inizio del lavori
• Con la data di fine dei lavori
• Con i nominativi del proprietario, del progettista e dell’impresa

Leggi di riferimento

Per muoversi con cautela e nel modo più corretto, occorre avere presente le leggi che riguardano questo ambito.

Esse nel caso del nostro Paese sono:

• La legge n° 64 del 2 febbraio 1974
• Il codice civile
• Il DPR n° 380 del 6 giugno 2001
• Il D.M. del 14 gennaio 2008, “Norme tecniche per le costruzioni”
• Legge n° 203 del 22 dicembre 2008

Per richiedere le agevolazioni fiscali sulle ristrutturazioni

Fino alla fine del 2011 la legge n° 203 del 22 dicembre 2008 prevede alcune agevolazioni fiscali sulle ristrutturazioni, in particolare una detrazione Irpef del 36% sulle spese sostenute per i lavori di recupero edilizio, avvenuti dal primo gennaio 2008 in poi, fino a 48.000 euro. Inoltre l’IVA su tali lavori di ristrutturazione dovrebbe essere agevolata al 10%.

Chi può richiedere le agevolazioni?

• Il proprietario
• Il titolare di un reale diritto di godimento, come l’uso, l’abitazione o l’usufrutto
• Il convivente di chi ha questo diritto, se a lui sono intestati fatture, bonifici e spese

Come procedere?

Prima di cominciare i lavori, occorre comunicarne l’inizio all’Agenzia delle entrate di Pescara: esiste un modulo apposito, reperibile presso gli uffici locali dell’Agenzia delle entrate, oppure sul sito www.agenziaentrate.gov.it, a cui devono essere allegati:

• I dati catastali
• Una copia della pratica consegnata al Comune
• Le copie delle ricevute dell’Ici dal 1997
• La dichiarazione di consenso del proprietario se chi fa i lavori è persona diversa
• La fotocopia della delibera assembleare se questa è richiesta dal tipo di opera da eseguire

E’ necessario poi pagare l’impresa tramite bonifici bancari o postali, con:

• Causale di versamento
• Codici fiscali
• Partita Iva

Nella fattura l’impresa deve specificare la voce che riguarda la manodopera. Sulle prestazioni di lavoro e sulla fornitura di materiali si applica l’Iva ridotta al 10%, per cui non è richiesta nessuna comunicazione, se non un modulo da compilare da parte del committente dei lavori e da consegnare alla ditta che esegue i lavori. Inoltre occorre inviare una comunicazione all’Asl competente nel territorio, tramite raccomandata A/R, contenente:

• Generalità del committente e ubicazione dei lavori
• Natura dei lavori da realizzare
• Dati dell’impresa e dichiarazione della stessa di assunzione di responsabilità per gli obblighi in materia di sicurezza sul lavoro
• Data di inizio dei lavori

Link a siti internt utili

Moduli.it
www.moduli.it
Da questo sito sono scaricabili moduli da compilare di ogni genere, compresi quelli necessari per le agevolazioni fiscali e la presentazione dei documenti in Comune.

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Milena Talento

CEO at Talento Web Agency

Classe 1985, una laurea in Filosofia e una passione per il web nata ai tempi dei convegni universitari su Merleau-Ponty e i neuroni specchio. Autodidatta dalla A alla Z, comprende le potenzialità lavorative ma soprattutto economiche delle emergenti professioni tecnologiche e decide di sfruttare le proprie abilità letterarie e logiche applicandole ad un ambito nuovo. Da qui si affaccia alla professione di copywriter che coltiva per diversi anni. Scrive per alcuni e-commerce emergenti (tra cui Dalani e Zalando), si appassiona alla programmazione dei siti web, ma soprattutto agli algoritmi di Google. Circa 10 anni fa apre una web agency con cui si occupa di comunicazione a 360°. Guidaconsumatore.com viene acquistato nel 2018, dopo anni passati a lavorare in redazione come copy e seo.

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