Come disdire un contratto di locazione in modo corretto ed efficace

La domanda su come disdire un contratto di locazione è più che legittima. Infatti sono tante le ragioni che possono spingere a voler chiudere un contratto di affitto prima della naturale scadenza. Ad esempio, trasferirsi in un’altra città, un cambio di lavoro, difficoltà economiche impreviste o la semplice necessità di cercare una casa più adatta alle proprie esigenze.

Fortunatamente la legge lo consente, sia all’inquilino sia al proprietario, purché si rispettino tempi e modalità precise.

In questa guida vediamo passo dopo passo come funziona un contratto di locazione, chi può disdirlo e in quali casi, come si scrive correttamente la lettera di disdetta e quali sono gli adempimenti fiscali da rispettare per non incorrere in sanzioni.

Cos’è e come funziona un contratto di locazione

Prima di capire come disdire un contratto d’affitto, è utile ripassare brevemente come funziona. Gli affitti a uso abitativo sono disciplinati dalla legge n. 431 del 9 dicembre 1998, che prevede diverse tipologie contrattuali.

• Contratti a canone libero (4+4): la durata minima non può essere inferiore a quattro anni, con rinnovo automatico di altri quattro alla prima scadenza, salvo disdetta motivata da parte del locatore o disdetta libera da parte dell’inquilino.
• Contratti a canone concordato (3+2): prevedono canoni agevolati, concordati sulla base degli accordi territoriali tra le associazioni di proprietari e inquilini, con durata minima di tre anni più due di rinnovo.
• Contratti transitori: pensati per esigenze abitative temporanee, hanno una durata compresa tra un minimo di 30 giorni e un massimo di 18 mesi. Sono la scelta tipica di studenti fuori sede o lavoratori in trasferta.

In tutti i casi, se nessuna delle parti comunica la disdetta nei tempi previsti, il contratto si rinnova automaticamente, per i 4+4 di altri quattro anni, per i 3+2 di altri due.

Se in questo periodo stai gestendo un trasloco, probabilmente dovrai occuparti anche di altre pratiche collegate alla vecchia casa, ad esempio se avevi sottoscritto una polizza assicurativa per l’abitazione da disdire o trasferire sulla nuova residenza. Vai a dare un’occhiata alla nostra guida.

Disdetta, recesso o risoluzione: facciamo chiarezza sui termini

Nel linguaggio comune questi termini vengono spesso usati come sinonimi ma tecnicamente indicano situazioni diverse. Ed è utile conoscerne la differenza per non commettere errori nella propria comunicazione.

• Disdetta: è la comunicazione che si invia per impedire il rinnovo automatico del contratto alla scadenza naturale (prima o seconda che sia).
• Recesso anticipato: è l’interruzione del rapporto prima della scadenza naturale, possibile per l’inquilino solo in presenza di gravi motivi o di una clausola di recesso libero.
• Risoluzione consensuale: è l’accordo reciproco tra le parti per chiudere il contratto, a prescindere dai motivi e dai termini di preavviso previsti dalla legge.
• Diniego di rinnovo: è l’atto specifico con cui il locatore impedisce il rinnovo alla prima scadenza, ammesso solo nei casi tassativi previsti dalla legge.

In tutti i casi in cui la chiusura del rapporto avviene in modo unilaterale, cioè per volontà di una sola delle parti, è obbligatorio rispettare le forme e i tempi stabiliti dalla legge. Solo nella risoluzione consensuale le parti sono libere di accordarsi diversamente.

Chi può disdire il contratto e quando

La disdetta di un contratto di locazione può essere richiesta sia dal locatore (il proprietario dell’immobile) sia dal conduttore (l’inquilino) ma le regole non sono simmetriche.

La legge tutela maggiormente chi vive nell’immobile, rendendo la disdetta anticipata più semplice per l’inquilino che per il proprietario. Qui di seguito vediamo entrambe le casistiche.

Il recesso del conduttore

L’inquilino ha due strade per chiudere il rapporto prima del tempo:

1. Il recesso libero, se il contratto contiene una clausola specifica che lo prevede. In questo caso basta rispettare il preavviso concordato, senza dover indicare alcuna motivazione.
2. Il recesso per gravi motivi, previsto dalla legge 431/1998 anche in assenza di una clausola contrattuale specifica, quando sopravvengono circostanze che rendono eccessivamente gravosa la prosecuzione della locazione.

Perché un motivo sia considerato “grave” agli occhi della legge e della giurisprudenza, deve rispondere a tre requisiti cumulativi:

• non deve dipendere dalla volontà del conduttore
• deve essere sopravvenuto dopo la conclusione del contratto, quindi imprevedibile al momento della firma
• deve rendere la prosecuzione del contratto eccessivamente onerosa, dal punto di vista economico, materiale o personale

Tra i motivi che la giurisprudenza ha più volte riconosciuto come validi rientrano il trasferimento per esigenze di lavoro, la perdita dell’occupazione con conseguente impossibilità di sostenere il canone, gravi problemi di salute propri o di un familiare convivente oppure l’acquisto di un’abitazione di proprietà nella stessa città.

In entrambi i casi, sia per il recesso libero sia per quello per gravi motivi, l’inquilino deve dare un preavviso di almeno sei mesi, comunicato tramite lettera raccomandata con avviso di ricevimento oppure, se entrambe le parti dispongono di una casella attiva, tramite posta elettronica certificata (PEC), che ha lo stesso valore legale.

Il recesso del locatore

Per il proprietario la situazione è molto più restrittiva. La legge stabilisce infatti che il locatore non può recedere liberamente dal contratto prima della scadenza naturale, se non in presenza di uno dei casi tassativamente previsti dall’articolo 3 della legge 431/1998. Tra questi rientrano le circostanze descritte qui sotto.

• Il proprietario vuole vendere l’immobile a terzi e non possiede altri immobili a uso abitativo oltre a quello in cui vive. In questo caso deve comunque riconoscere all’inquilino il diritto di prelazione.
• Vuole destinare l’immobile ad abitazione propria o dei familiari più stretti (coniuge, genitori, figli o parenti entro il secondo grado), oppure a uso commerciale, artigianale o professionale.
• Intende utilizzare l’immobile per finalità pubbliche, sociali, assistenziali, culturali, di culto o mutualistiche, offrendo però all’inquilino un’altra sistemazione idonea nella disponibilità del locatore.
• L’edificio è danneggiato, deve essere demolito o ricostruito, oppure necessita di una ristrutturazione integrale incompatibile con la permanenza dell’inquilino.
• Il conduttore non occupa stabilmente l’immobile senza un giustificato motivo oppure è inadempiente rispetto agli obblighi contrattuali. In questi casi il locatore può chiedere la risoluzione del contratto e, se necessario, avviare la procedura di sfratto.

Anche il locatore, come l’inquilino, deve rispettare un preavviso di almeno sei mesi rispetto alla scadenza naturale del contratto, comunicando la disdetta tramite raccomandata A/R o PEC e indicando espressamente il motivo previsto dalla legge. Una disdetta priva di motivazione o motivata in modo generico, dunque, può essere considerata inefficace e il contratto si intende rinnovato automaticamente.

Prima o seconda scadenza

Vale la pena distinguere tra la prima e la seconda scadenza del contratto.

Alla prima scadenza (dopo i primi quattro anni di un 4+4 o i primi tre di un 3+2), il locatore può opporsi al rinnovo solo indicando uno dei motivi tassativi elencati nella sezione precedentemente approfondita.

Alla seconda scadenza, invece, entrambe le parti sono libere di non rinnovare il contratto rispettando semplicemente il preavviso di sei mesi, senza dover fornire alcuna motivazione.

La risoluzione consensuale

Locatore e conduttore possono sempre decidere, di comune accordo, di sciogliere il contratto prima della scadenza, indipendentemente dai motivi previsti dalla legge.

In questo caso non si applicano i termini di preavviso fissi. Le parti concordano liberamente data di rilascio, restituzione della cauzione ed eventuali altre condizioni. È però fondamentale che l’accordo risulti in forma scritta.

La giurisprudenza, incluso un importante orientamento del Tribunale di Milano, ha più volte chiarito che un accordo verbale, anche se seguito dalla riconsegna delle chiavi, non è sufficiente a provare la volontà di risolvere il contratto ed espone entrambe le parti al rischio di contestazioni successive.

Come scrivere la lettera di disdetta del contratto di locazione

Che si tratti di un recesso dell’inquilino o di una disdetta del proprietario, la comunicazione deve essere sempre scritta e contenere alcuni elementi essenziali.

• I dati identificativi del contratto (data di stipula, estremi di registrazione, indirizzo dell’immobile).
• L’indicazione chiara della data da cui si intende far decorrere il recesso.
• Per il conduttore che recede per gravi motivi, la descrizione specifica della circostanza sopravvenuta che giustifica la disdetta anticipata.
• Per il locatore, il richiamo esplicito al motivo previsto dall’articolo 3 della legge 431/1998 su cui si fonda la richiesta.
• La richiesta di un sopralluogo per verificare lo stato dell’immobile prima della riconsegna.
• L’invito alla restituzione del deposito cauzionale, una volta accertata l’assenza di danni imputabili all’inquilino.
• Data e firma autografa o firma digitale se la comunicazione viene inviata via PEC.

È bene evitare formulazioni vaghe come “comunico l’intenzione di lasciare l’appartamento”. La lettera deve essere chiara nella data di decorrenza e (quando richiesto) nella motivazione perché una disdetta imprecisa rischia di essere considerata inefficace.

Gli adempimenti fiscali: modello RLI e imposta di registro

Quando un contratto di locazione si chiude prima della scadenza naturale, non basta la comunicazione tra le parti. Infatti è necessario comunicare la risoluzione anche all’Agenzia delle Entrate, entro 30 giorni dall’evento, tramite il modello RLI (lo stesso modulo utilizzato per la registrazione iniziale del contratto), presentabile online attraverso i servizi telematici dell’Agenzia oppure in forma cartacea presso l’ufficio dove il contratto è stato originariamente registrato.

Alla comunicazione è associata un’imposta di registro fissa di 67 euro, da versare entro lo stesso termine di 30 giorni tramite modello F24 Elementi identificativi, indicando il codice tributo 1503.

L’imposta è generalmente a carico del locatore, che ha però diritto di rivalersi sull’inquilino per la metà della somma versata.

Se il contratto è invece sottoposto al regime della cedolare secca, l’imposta di registro non è dovuta ma resta comunque obbligatorio presentare il modello RLI per comunicare formalmente la cessazione. Dimenticare questo adempimento espone il locatore al rischio di continuare a essere tassato sul canone teorico anche dopo che l’inquilino ha lasciato l’immobile.

Per la modulistica aggiornata e i dettagli operativi, il riferimento più affidabile resta la pagina ufficiale di Agenzia delle Entrate dedicata a risoluzione, cessione e proroga dei contratti di locazione.

Come disdire un contratto di locazione commerciale?

Fin qui abbiamo parlato di locazioni a uso abitativo ma è utile ricordare che gli affitti a uso commerciale, artigianale o professionale seguono una disciplina in parte diversa, contenuta principalmente nella legge n. 392 del 27 luglio 1978.

In questo caso la durata minima del contratto è generalmente di sei anni (nove per le attività di particolare interesse turistico, come alberghi e teatri) e il conduttore ha diritto, in molti casi, a un’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale in caso di mancato rinnovo non dovuto a sua inadempienza.

Se la tua attività, oltre al contratto di affitto dei locali, prevede anche altre coperture assicurative dedicate, può esserti utile la nostra guida su come disdire un contratto di assicurazione del negozio, specialmente in caso di chiusura o trasferimento dell’attività.

Cosa fare al momento del rilascio dell’immobile

Una volta che la disdetta è stata inviata e il periodo di preavviso è trascorso, arriva il momento della riconsegna delle chiavi. Si tratta di un passaggio che talvolta porta con sé incomprensioni che potrebbero poi trasformarsi in veri e propri contenziosi. Pertanto è necessario seguire scrupolosamente alcune buone norme generali.

• Concordare con la controparte un sopralluogo per verificare insieme lo stato dell’immobile, le letture dei contatori di luce, gas, acqua ed eventuali conguagli condominiali ancora da definire.
• Redigere un verbale di riconsegna firmato da entrambe le parti, utile in caso di future contestazioni sulla cauzione.
• Ricordarsi che, se durante la locazione si erano attivati servizi legati specificamente a quell’indirizzo, come l’iscrizione della propria utenza fissa in un elenco pubblico, potrebbe essere il momento giusto per aggiornare anche quelli.

A tal proposito può interessarti la nostra guida dettagliata su come cancellarsi dall’elenco telefonico. Avere ancora un numero di telefono visibile pubblicamente, associato però a un indirizzo che non ti rappresenta più, è una seccatura facilmente risolvibile.

E le tempistiche per la restituzione della cauzione? Per prassi consolidata, seppur non fissata rigidamente dalla legge, il locatore restituisce la cauzione entro un termine ragionevole dalla riconsegna delle chiavi, generalmente compreso tra 30 e 60 giorni, il tempo necessario per verificare eventuali danni o pendenze.

Tabella riepilogativa su come disdire un contratto di locazione

FAQ: le domande più frequenti sulla disdetta del contratto di locazione

Posso disdire il contratto di affitto senza motivazione?

Come inquilino sì, se il contratto prevede una clausola di recesso libero, oppure alla seconda scadenza naturale del contratto. In assenza di questa clausola e prima della seconda scadenza, serve invece un grave motivo sopravvenuto.

Quanto preavviso devo dare per disdire l’affitto?

In generale il preavviso minimo, sia per l’inquilino sia per il proprietario, è di sei mesi rispetto alla data in cui si vuole lasciare o riconsegnare l’immobile.

Devo pagare qualcosa all’Agenzia delle Entrate per disdire l’affitto?

Sì, salvo che il contratto sia in regime di cedolare secca. In questo caso è dovuta un’imposta di registro fissa di 67 euro, da versare entro 30 giorni dalla risoluzione tramite modello F24 con codice tributo 1503, oltre alla presentazione del modello RLI.

Il proprietario può disdire il contratto solo perché vuole affittarlo a un canone più alto?

No. Il locatore può recedere anticipatamente solo per uno dei motivi tassativamente previsti dalla legge, come la necessità di uso personale o familiare dell’immobile, la vendita, o gravi lavori di ristrutturazione. La volontà di ottenere un canone più alto da un nuovo inquilino non è, di per sé, un motivo legittimo.

Cosa succede se non invio la disdetta nei tempi previsti?

Se nessuna delle parti comunica correttamente la disdetta entro i termini previsti, il contratto si rinnova automaticamente alle stesse condizioni, per l’intero periodo successivo previsto dalla tipologia contrattuale (quattro anni per i 4+4, due per i 3+2).

La disdetta del contratto di locazione adesso non è più un problema

Disdire un contratto di locazione, sia che si tratti di un inquilino che vuole trasferirsi sia di un proprietario che ha necessità di rientrare in possesso dell’immobile, è un’operazione possibile ma che richiede attenzione alle scadenze, alla forma della comunicazione e agli adempimenti fiscali collegati.

Rispettare i sei mesi di preavviso, motivare correttamente la richiesta quando previsto dalla legge e non dimenticare la comunicazione all’Agenzia delle Entrate tramite modello RLI sono i passaggi che permettono di chiudere il rapporto di locazione senza sorprese sgradite.

Se il trasloco riguarda anche altri aspetti della tua vita quotidiana legati alla vecchia abitazione, dalle utenze alle coperture assicurative, vale sempre la pena fare un piccolo controllo di tutte le pratiche collegate prima di lasciare definitivamente le chiavi al proprietario.