Il loft è la tipologia abitativa residenziale che si sviluppa dalla riconversione di edifici industriali non più utilizzati per la produzione. Si tratta quindi di involucri edilizi praticamente vuoti all’interno, che presentano spazi aperti e unitari e che ricordano grandi magazzini o garage. In effetti il significato inglese della parola è proprio “capannone” o “magazzino”, ma ora è diventato sinonimo dell’abitazione più di tendenza, a partire da edifici ex produttivi, tramite interventi di recupero; tanto di tendenza che ultimamente edifici ex novo vengono costruiti proprio con le caratteristiche costruttive del loft autentico.

Storia del loft

Il loft nasce come abitazione nel dopoguerra negli Stati Uniti e raggiunge la maggiore diffusione in America intorno agli anni ’70. Successivamente questa tipologia abitativa si trasferisce in Europa e precisamente in Inghilterra e in Francia, dove inizia timidamente la sua ascesa nel gradimento da parte di studi e atelier inizialmente, che in queste costruzioni ex produttive trasferiscono le loro sedi, finchè lo sviluppo dei loft raggiunge anche il gradimento abitativo. In Italia sono penetrati solo da qualche anno, ma sono già molto diffusi e apprezzati, anzi sono sulla cresta dell’onda della tendenza.

Caratteristiche del loft

Le caratteristiche del loft si pongono all’opposto delle abitazioni tradizionali: dove gli appartamenti prevedono la divisione degli spazi interni, il loft elimina tutte le separazioni, se non quelle degli ambienti di servizio o quelle obbligatorie per legge. Sparite le pareti, restano aperti alla vista tutti gli spazi abitativi e le funzioni della vita domestica.

Il loft ha soltanto l’obbligo dei vincoli strutturali, facilmente superabili con soluzioni intelligenti, e dei vincoli impiantistici. Non esistono quindi stanze e nemmeno ambienti, soltanto aree funzionali a vista e spesso queste si compenetrano in un unico spazio senza ordine netto. Spesso anche gli impianti rimangono a vista, tranne quelli che devono essere per forza incassati a pavimento o a parete.

I loft sono anche dotati di soffitti molto alti, anche più di 4 metri, il che permette di soppalcarli o di creare passerelle per rendere ancora più flessibile lo spazio interno, distribuito su più livelli di altezza. E’ anche caratterizzato da una tipica architettura industriale: finestre a nastro, ampie vetrate, serramenti in ferro, volte, tiranti, pilastri, tanto che anche i rivestimenti spesso vengono scelti nello stesso stile, con mattoni a vista o cemento.

Offerte di vendita per il loft

Esistono diversi modi per acquistare o andare ad abitare in un loft, trasformando o costruendo un locale apposito.

Le possibilità offerte dal mercato in questo senso sono:

• Una singola abitazione in un ex magazzino, inserito già in un contesto residenziale
• Più loft in intere aree industriali dismesse, nell’ambito di un progetto di riqualificazione su larga scala.

Loft unico: la trasformazione a locale abitativo

Nel primo caso, quello di un’abitazione singola, occorre controllare minuziosamente le condizioni di vendita: infatti bisogna capire quali sono le competenze che spettano ai vari soggetti coinvolti e quindi soprattutto a chi vuole acquistare il loft.

La prima cosa da verificare quindi è se l’ex magazzino è già stato trasformato in abitazione oppure se le pratiche e i lavori relativi sono a carico dell’acquirente. Quando acquistiamo un ex magazzino da trasformare in abitazione, troviamo un locale a volume vuoto nel quale esistono soltanto strutture portanti, solaio di copertura e le aperture verso l’esterno.

Prima di effettuare i lavori per la trasformazione, occorre rivolgersi a un architetto abilitato, che solitamente si occupa anche del relativo iter da seguire per la burocrazia e la legge, come la Dia (Dichiarazione di Inizio Attività) da presentare in Comune. A lavori finiti, occorre poi per essere in regola richiedere il certificato di agibilità del locale che siamo riusciti a ottenere per uso abitativo.

Il loft in un progetto di riqualificazione: le competenze

Quando acquistiamo un locale facente parte di un’intera zona dismessa da riqualificare, solitamente ci troviamo di fronte a edifici in cui i lavori comuni e le dotazioni esterne, quali impianti, copertura, serramenti, collegamenti fognari e idrici) sono stati eseguiti per intero, nonché dove le parti strutturali, come scale, soppalchi e locali di servizio, sono già state realizzate.

Cosa resta da fare all’acquirente? Dato che la trasformazione ad abitazione è già avvenuta, sia materialmente che burocraticamente, a chi acquista non resta che scegliere e procedere ai lavori per l’impiantistica e le finiture, personalizzabili secondo esigenze e gusto. L’unica incombenza per l’acquirente a livello burocratico, sarà la richiesta del certificato di agibilità.

Burocrazia e lavori edili per trasformare il loft

Prima dei lavori

Il procedimento burocratico per rendere abitabile un locale precedentemente utilizzato per attività industriali, si chiama “cambio di destinazione d’uso”. Tale procedimento è regolato da norme regionali, ma le pratiche relative fanno capo al Comune dove si trova l’edificio da trasformare.

Attuare il cambio di destinazione d’uso è possibile se l’edificio:

• è accatastato con dicitura “laboratorio con destinazione catastale C3”, cioè possiede i requisiti di base igienico-sanitari e tecnici per consentire la permanenza di persone;
• è compatibile con l’utilizzazione abitativa, secondo come previsto dal Regolamento edilizio;
• il Piano Regolatore ammette la presenza di quell’edificio come residenza abitativa, secondo il numero predisposto di unità immobiliari adibite a usi diversi, come ufficio, magazzino, abitazione, laboratorio, etc

Viceversa, il cambio di destinazione d’uso non è possibile se l’edificio:

• si trova in una zona per cui il Piano Regolatore prevede solo edifici a destinazione industriale
• è accatastato come C2
• si trova in piano seminterrato, quindi non presenta i requisiti di abitabilità
• presenta mancanze riguardo ai requisiti abitativi, come il rapporto di aeroilluminazione, che non deve essere inferiore a quanto stabilito dai vari Regolamenti.

Per questo ultimo caso, se si procede con una ristrutturazione mirata a rendere idonei i locali ai requisiti abitativi minimi, conformi agli strumenti urbanistici vigenti, la trasformazione ad abitazione può procedere.

Durante i lavori

Una volta appurato che l’edificio possieda i requisiti necessari, si può procedere burocraticamente con la trasformazione. Questa può avvenire operando dei lavori edilizi oppure lasciando l’edificio com’è. Se l’edificio non necessita di opere edilizie, è necessario produrre una comunicazione scritta al Comune relativa alla trasformazione abitativa oppure è necessario presentare una Dia. In ogni caso informarsi sulle possibili procedure particolari del proprio Comune.

Se il cambio di destinazione prevede lavori edilizi e la superficie da modificare supera i 150 metri quadri (come nella maggior parte dei casi), occorre:

• produrre e presentare in Comune una Dia
• pagare i costi relativi, oneri cosiddetti di urbanizzazione primaria e secondaria
• attendere 30 giorni dalla presentazione della documentazione in Comune, poiché quest’ultimo può richiedere eventualmente documenti ulteriori.

Dopo i lavori

A fronte del D.P.R. n. 380/01 del 2003, a fine lavori è necessario richiedere l’agibilità dell’edificio trasformato. La legge menzionata obbliga per ogni edificio di qualunque destinazione, ristrutturato o di nuova costruzione, che sia inoltrata la richiesta presso il Comune del certificato di agibilità. Tale certificato, a differenza del vecchio certificato di abitabilità che mirava a verificare solo i requisiti igienico-sanitari, vuole controllare:

• requisiti igienico-sanitari, quali:
  • Salubrità degli ambienti
  • Rapporti di aeroilluminazione
  • Approvvigionamento idrico possibile
  • Collegamento alla rete fognaria
• requisiti edilizi:
  • Tenuta statica dell’edificio
  • Sicurezza degli impianti installati
  • Contenimento dei consumi per un adeguato risparmio energetico.

Se tutti questi requisiti sono soddisfatti, il Comune rilascia il certificato di agibilità e il loft sarà soltanto più da arredare e abitare.

Ma quali sono i lavori di trasformazione?

Per trasformare un magazzino o un’ex fabbrica in abitazione, spesso occorre attuare dei lavori di ristrutturazione, come visto nei paragrafi precedenti, da mettere in conto.

Tali lavori solitamente concernono:

• rifacimento degli impianti
• adeguamento degli spazi presenti all’uso abitativo e alle esigenze personali
• risanamento della struttura, per renderla adeguata a viverci

Impianti del loft

Per quanto riguarda il rifacimento degli impianti, necessario nella quasi totalità dei casi poiché quasi tutti quelli esistenti in ex locali produttivi non sono conformi alla normativa vigente (D.M. n° 37 del 22/01/2008), occorre parlare di diversi argomenti.

Innanzitutto il riscaldamento. Il volume di un loft è generalmente maggiore rispetto a un’abitazione dalle caratteristiche tradizionali:

• se il soffitto non supera i 3 metri e mezzo di altezza, si può installare un impianto a radiatori;
• se la superficie da riscaldare è molto ampia e l’altezza del soffitto supera i 3 metri e mezzo, è meglio installare un impianto di tipo radiante, a parete o a pavimento;
• in alternativa è anche possibile utilizzare un impianto climatizzato ad aria canalizzata, attraverso delle bocchette per l’aria fredda d’estate e quella calda d’inverno; tale soluzione è la più indicata anche a livello estetico, poiché i tubi della canalizzazione ben si adattano alle caratteristiche stilistiche del loft.

Il consiglio principe è comunque quello di rivolgersi a un termotecnico per un parere specializzato sulla questione.

Poi occorre occuparsi dell’impianto elettrico e di quello idrico-sanitario.

Per quanto riguarda l’impianto idrico, bisogna assicurarsi che sia avvenuto l’allacciamento alla rete fognaria comunale, poiché spesso le ex-industrie scaricavano in propri pozzi di raccolta o in punti stabiliti.

Per l’impianto elettrico, occorre progettare e realizzare un sistema ad hoc per l’uso abitativo, modellato sulle nostre esigenze: fili, punti luce e prese adeguate negli spazi adeguati, illuminazione che preveda un ampio raggio d’azione date le superfici senza divisione del loft, caratteristiche a norma, come la messa a terra e l’impianto di salvavita. Se necessario prevedere anche prese a terra oltre che a parete, in quanto l’organizzazione dello spazio potrebbe prevedere elementi anche nel centro dell’abitazione, che necessitano di elettricità, come scrivanie per studio e lavoro, o televisori e home video, etc. Prevedere infine, o realizzare contestualmente, l’eventuale progetto di domotica che desideriamo per il nostro nuovo loft.

3 soluzioni pratiche per gli impianti del loft

Per ovviare a problemi di tipo pratico, per cercare di contenere le spese a livello economico e anche per soddisfare alcune esigenze estetiche e di gusto, esistono tre soluzioni possibili per rifare o costruire ex novo gli impianti di un loft:

• lasciare a vista elementi come valvole, griglie e tubi, permessi dalla normativa; questo permette di:
  • poter ispezionare facilmente gli impianti
  • produrre una soluzione estetica perfettamente integrata con lo stile caratteristico del loft (che espone già altri elementi strutturali, come mattoni a vista, pilastri, etc)
  • risparmiare sugli interventi murari necessari
• inserire gli impianti all’interno di pilastri e travi già presenti nella struttura stessa del loft; anche questa soluzione permette di contenere i costi e di integrarsi con l’aspetto estetico;
• realizzare una pavimentazione detta galleggiante o flottante, ossia una pavimentazione sopraelevata di qualche centimetro sopra quella esistente (con materiali adeguati ma disponibili in varie scelte, vedere articolo sulle Pedane), sotto cui inserire gli elementi degli impianti; tale soluzione permette:
  • una grande praticità: gli impianti possono arrivare facilmente in ogni punto dell’abitazione, anche negli spazi centrali, così ampi per le caratteristiche intrinseche del loft, ed inoltre sono ispezionabili molto facilmente;
  • di realizzare una soluzione estetica per i pavimenti che soddisfi a pieno le nostre esigenze di gusto.

Risparmio energetico

Per limitare i danni dovuti allo spreco energetico, che in un loft potrebbe essere tanto dati i volumi esistenti, si possono adottare alcune soluzioni nel mentre che si stanno rifacendo gli impianti. Innanzitutto è necessario isolare le pareti, per evitare dispersioni di calore e di energia conseguente; la maggior parte degli edifici industriali italiani, realizzati nei primi anni del ‘900, presentano infatti pareti di mattoni non coibentate; occorre aggiungere a queste uno o più strati isolanti:

• realizzando contropareti con intercapedine centrale
• applicando uno strato isolante esterno, col cosiddetto sistema “a cappotto”.

In secondo luogo, occorre intervenire su pavimenti, soffitti e finestre:

• se non esiste uno scantinato, è necessario realizzare un vespaio aerato tra il pavimento e il terreno, per far circolare l’aria ed evitare il contatto diretto tra solaio e terra; questo permette di contrastare l’umidità del terreno ed evitare condensa e muffa;
• soffitti e tetti vanno anch’essi coibentati con materiali specifici, per contenere la dispersione di calore;
• migliorare le prestazioni dei serramenti riguardo la tenuta termica, oppure quando non è possibile fare ciò, sostituire i serramenti esistenti con elementi esteticamente simili a quelli di prima, ma con vetri isolanti e a taglio termico.

Requisiti strutturali

La struttura esistente va controllata per poi essere eventualmente modificata, sia per quanto riguarda le finestre per il rapporto di aeroilluminazione, sia per quanto riguarda i materiali che compongono l’edificio stesso e il loro stato di conservazione.

Materiali e struttura

Per quanto riguarda quest’ultimo elemento infatti, l’abbandono dell’edificio a se stesso e per lungo periodo, può aver indebolito e rovinato gli elementi in ferro, in legno e le murature in cemento e in mattoni. Umidità, tarli, ruggine possono aver compromesso quindi la statica dell’edificio.

Inoltre occorre far verificare se la struttura può sopportare il carico di un eventuale soppalco o di elementi aggiuntivi: se la verifica produce risultati negativi, va realizzata una struttura indipendente per sostenere tali elementi aggiuntivi, come passerelle sospese, rette da pilastri in acciaio e putrelle, senza che il piano di calpestio tocchi le pareti perimetrali; strutture di questo genere ben si inseriscono nel contesto estetico del loft e creano viste suggestive sul livello inferiore dell’edificio.

Finestre

Spesso i vecchi edifici industriali presentano vetrate a tutt’altezza, ma solo sul lato più lungo della struttura, risultando insufficienti o non adatte alla nuova situazione abitativa. In altri casi, a seguito dei frazionamenti attuati per recuperare la struttura, l’illuminazione risulta sicuramente insufficiente. Le soluzioni possono essere:

• realizzare ulteriori affacci sull’esterno
• quando non è possibile realizzare nuove finestre, realizzare un patio interno, al centro del loft: lo spazio rimane così distribuito intorno a un cavedio centrale vetrato completamente.
• Se la luce è insufficiente a livello del soppalco, in quanto normalmente le finestre si trovano al livello inferiore, realizzare dei lucernai, per permettere anche il ricambio d’aria necessario e per creare inoltre effetti di luce molto scenografici; nuove finestre sulle facciate esterne non sono facili da ottenere a causa delle restrizioni dei regolamenti edilizi.
• Se invece la luce è in eccesso, occorre scegliere tra diversi sistemi frangisole, che cambiano in base alla posizione e alle dimensioni delle finestre.