A cosa serve il mutuo per la casa

Molto spesso, data la rilevanza dell’acquisto in termini squisitamente economici, per poter pagare l’intera somma richiesta dal costruttore o dal proprietario ci si deve rivolgere a un istituto di credito o a un’agenzia di intermediazione finanziaria; questo allo scopo di ottenere un apposito finanziamento che in genere viene chiamato “mutuo”, o più tecnicamente “mutuo ipotecario”, in grado di coprire la cifra necessaria per l’acquisto della casa, cifra che però non è a nostra disposizione in contanti.

A titolo di informazione, per l’acquisto di immobili esistono anche altri tipi di finanziamenti diversi dal mutuo, come per esempio il leasing immobiliare, ma in genere i privati ricorrono al mutuo perché è il finanziamento più conveniente (mentre il leasing può essere conveniente per chi è titolare di partita Iva o di azienda).

Il mutuo consiste fondamentalmente in un vero e proprio prestito che l’acquirente chiede alla banca per acquistare o anche per ristrutturare una casa. Trattandosi di un prestito, l’acquirente in seguito dovrà rimborsare alla banca la somma percepita e pagare inoltre gli interessi maturati sulla somma stessa, che costituiscono il guadagno percepito dalla banca su questa operazione di prestito. Il rimborso e il pagamento degli interessi avvengono tramite rate, in genere mensili.

Ottenere un mutuo è relativamente facile, ma un conto è sottoscriverlo, un conto è poi pagarlo; molti sono infatti gli elementi da tenere in considerazione quando si deve ricorrere a un finanziamento di questo tipo.

A chi rivolgersi per ottenere un mutuo casa

Una volta individuato l’immobile che ci interessa e definito con esattezza il suo prezzo, per ottenere un mutuo ci si può rivolgere a una banca o a un’agenzia di intermediazione finanziaria. Se, per esempio, si lavora in cooperative o associazioni, è bene informarsi presso i loro consulenti poiché è facile che si possa usufruire di convenzioni da loro stipulate con particolari banche a condizoni vantaggiose.

La prima cosa da fare per ottenere un mutuo è quella di rivolgersi alla propria banca, quella di fiducia dove si ha già un conto corrente, per capire, a seconda del proprio reddito e della propria situazione finanziaria, quale potrebbe essere la cifra erogabile (cioè la somma totale che la banca è disponibile a prestarvi) e le condizioni del mutuo (per esempio l’interesse e la durata).

C’è poi la possibilità di rivolgersi a un’agenzia di intermediazione finanziaria o creditizia. Esiste infatti una figura, quella del mediatore creditizio, che aiuta l’acquirente nella preparazione della documentazione necessaria, ma soprattutto interagisce con l’istituto bancario in caso di difficoltà a concedere il mutuo o il finanziamento.

Agenzie di Mediazione Creditizia

Rivolgersi alle agenzie dei mediatori creditizi per ottenere un mutuo può essere vantaggioso, dato che spesso esse stipulano convenzioni con le banche per ottenere condizioni più favorevoli e tassi più bassi di quelli concessi al singolo consumatore (l’unione fa la forza).

Inoltre talvolta esse sono in grado di risolvere positivamente anche pratiche “difficili”, quali possono essere, per esempio, quelle di chi, oltre a pagare la casa, deve chiedere un prestito che copra anche le spese correlate all’acquisto, ovvero il notaio, l’agenzia immobiliare, talvolta i mobili; il discorso vale anche per quelli che devono preoccuparsi dell’estinzione di altri finanziamenti presistenti, come quello per l’automobile (per esempio perché è stata acquistata recentemente e non è stata ancora completamente pagata).

Va detto che la banca potrebbe erogare al massimo l’80% del valore dell’immobile da acquistare, e che tale percentuale è elevabile al 100% solo in alcuni casi (come per esempio l’acquisto della prima casa). I casi nei quali si vada a chiedere un mutuo per il 100% della somma o anche oltre (ovvero le situazioni in cui il prestito deve coprire anche le altre spese come notaio, agenzia, ecc.) sono quelli in cui è consigliabile rivolgersi a un’agenzia di Mediazione Creditizia.

Allo stesso modo è preferibile fare ricorso a questi mediatori nei casi in cui la banca potrebbe negare il prestito (per esempio perché si hanno trascorsi non esattamente positivi e corretti, come la presenza di protesti).

Non è ovviamente detto che all’agenzia di mediazione finanziaria si debba ricorrere solo in questi “casi limite”; vale la pena di prenderla almeno in considerazione anche nei casi normali, perché la provvigione che si paga per il servizio ottenuto può essere ampiamente ripagata dagli interessi che l’agenzia (per esempio grazie alle convenzioni che ha in essere con delle banche) può far risparmiare negli anni a venire, oppure dai saggi consigli che un buon mediatore finanziario può dare (come per gli agenti immobiliari, anche in questo campo esistono molte persone oneste e competenti).

D’altro canto, ovviamente, i mediatori creditizi chiedono a loro volta una provvigione, e occorre verificare che l’agente sia iscritto all’ordine dei mediatori creditizi e abbia tutte le carte in regola, sia dal punto di vista legale sia dal punto di vista del curriculum professionale.

Documenti necessari per ottenere un mutuo

La prima domanda che tutti quelli che devono stipulare un mutuo si pongono è: quali sono i documenti che servono per fare richiesta di un mutuo?

Innanzitutto dovrà essere compilata la domanda di mutuo o finanziamento vera e propria in tutte le sue parti, che spesso consiste in un modulo predisposto da ritirare presso l’agenzia o la banca. Se ad acquistare sono più persone (per esempio due coniugi, due conviventi o due familiari) saranno richiesti i dati di tutti i richiedenti; sarà da indicare se l’attuale abitazione è in affitto o in proprietà, la composizione del nucleo familiare, ed eventuali persone a carico.

Sono poi richieste informazioni sull’occupazione dei richiedenti: se siano cioè lavoratori dipendenti o autonomi, la loro anzianità, il settore di attività, la qualifica, il reddito reale, l’eventuale iscrizione a un ordine professionale, ecc. Infine dovranno essere riportate le caratteristiche dell’immobile che si intende acquistare.

Insieme al modulo, serviranno poi altri documenti:

• Copia di un documento d’identità valido
• Copia del codice fiscale
• Copia del passaporto e del permesso di soggiorno (per stranieri)
• Dichiarazione del datore di lavoro dell’anzianità di servizio
• Le ultime due buste paga
• Il modello unico o il modello 730 e il cud
• Per i professionisti cedolino della camera di commercio (in alcuni casi, iscrizione all’albo)
• Certificato di nascita
• Certificato di stato civile
• Certificato di matrimonio
• Progetto di ristrutturazione (se il mutuo è richiesto per una ristrutturazione)
• Planimetria dell’immobile
• Certificato di abitabilità
• Copia preliminare di compravendita

Iter burocratico del mutuo

Con la consegna del modulo di richiesta di mutuo e della documentazione, la banca inizia la propria valutazione per l’eventuale erogazione del mutuo; compie inoltre ricerche, tramite apposite banche dati, come CRIF e Centrale Rischi, per valutare tutta la storia finanziaria di chi richiede il mutuo; ovvero la banca fa un controllo su eventuali mutui (o altri tipi di finanziamenti) già in corso, per accertare se l’acquirente/richiedente del mutuo ha avuto problemi relativamente a protesti, se risulta moroso o ha effettuato pagamenti fuori termine.

Viene poi fatta una vera e propria perizia sull’immobile per determinarne il valore e per stabilire se il valore di mutuo che è stato richiesto corrisponde a quello individuato dal perito di fiducia della banca. Se la banca ritiene idonei tanto il richiedente quanto la somma richiesta per l’immobile periziato, il mutuo verrà accettato. Ottenuta la delibera (in forma scritta) della banca, si può procedere con l’erogazione del capitale richiesto.

Ciò avviene con l’atto di mutuo, redatto da un notaio lo stesso giorno in cui viene sottoscritto il rogito (cioè l’atto con cui si acquista ufficialmente un immobile); con l’atto di mutuo la banca consegna il denaro all’acquirente e il notaio viene incaricato di fare un’iscrizione di ipoteca a carico dell’immobile.

L’ipoteca

Quando un immobile viene acquistato con un mutuo (chiamato più precisamente mutuo ipotecario) sull’immobile stesso viene “iscritta un’ipoteca”: ciò significa che nella Conservatoria dei Registri Immobiliari risulta un diritto di garanzia a favore della banca che, finché non sarà estinto con una Cancellazione ufficiale, seguirà l’immobile di proprietario in proprietario nel caso venga venduto.

L’ipoteca consiste nel diritto da parte del creditore (ovvero la banca) di far espropriare il bene e farlo vendere forzatamente nel caso il mutuo non venga pagato: ovvero la banca non può confiscare l’immobile ma può chiedere alla magistratura di venderlo per recuperare il valore del mutuo. Nel caso il mutuo venga pagato regolarmente, l’ipoteca viene cancellata e questo permette a chi ha acquistato l’immobile di goderlo e averne la piena disponibilità.

Calcolo delle rate di un mutuo e dell’ammortamento

Quando si sottoscrive un mutuo, la banca calcola il capitale da prestare e il proprio guadagno, ovvero gli interessi che nel tempo il mutuatario (cioè il sottoscrittore del mutuo) pagherà. Le singole rate sono perciò composte da una parte chiamata quota capitale, ovvero che va a coprire parte del capitale prestato, e una quota interessi.

A chi paga il mutuo la composizione della rata pagata potrà sembrare indifferente, ma prima di accendere un mutuo occorre valutare la propria situazione per decidere come “spalmare” le rate su tutti gli anni del mutuo, ovvero scegliere il miglior “ammortamento”. Infatti, in qualunque momento il mutuo venga estinto, occorre fare i conti con l’esigenza di pagare da una parte l’immobile (ovvero restituire l’importo alla banca) e dall’altra pagare gli interessi che la banca stessa ha richiesto.

A seconda di come vengono restituite la quota capitale e la quota interessi, poi, il mutuo può avere condizioni diverse. Quando si deve decidere il tipo, la durata, le condizioni del mutuo, è bene avere vicino un consulente oppure la propria banca di fiducia per valutare la soluzione migliore per acquistare con tranquillità.

Mutuo a tasso variabile, a tasso fisso, a tasso misto

Il tasso di interesse, ovvero il prezzo che si paga alla banca per ottenere il prestito, è una percentuale che viene calcolata sull’importo totale del prestito. Il tasso di interesse che noi pagheremo è dato dal costo che la banca sopporta per “acquistare il denaro” dalla Banca Centrale Europea (ovvero il tasso a cui acquista denaro: in genere l’Euribor) sommato al guadagno vero e proprio della banca (un altro tasso chiamato Spread). Nel caso in cui nel tempo il costo del denaro cambi (diminuisca oppure aumenti) a seconda del tipo di mutuo acceso può cambiare la rata di rimborso (ovvero il costo) del nostro mutuo.

Esistono mutui di tre tipi, con tre tipi di tasso d’interesse diverso:

• tasso fisso
  il tasso di interesse è fisso per tutta la durata del mutuo
• tasso variabile
  il tasso di interesse dipende dall’andamento di un indice di riferimento legato al costo del denaro per le banche, ovvero l’Euribor.
• tasso misto
  il tasso di interesse può variare a determinate scadenze. (questa soluzione è un misto delle altre due)

Quando il tasso d’interesse è sottoposto a variazioni, durante la durata del prestito (ovvero i 20 o 25 o 30 anni di mutuo) la rata pagata ogni mese è soggetta a variazioni, oppure lo può essere la durata del mutuo. È importante che la scelta del tipo di mutuo sia fatta in modo consapevole e sotto la guida di una persona esperta. Un tasso fisso comporta spese più alte, ma al contempo, la rata resta la stessa per tutta la durata del mutuo (venti o trent’anni non sono pochi).

Un mutuo a tasso variabile è più facile da ottenere, ma è soggetto ad andamenti economici e finanziari che nel nostro piccolo possiamo avere difficoltà a valutare correttamente e soprattutto in una prospettiva di venti o trent’anni.

Accortezze e precauzioni necesserie per sottoscrivere un mutuo

È inutile “mentire” alla banca o al mediatore creditizio, per esempio nascondendo di avere in corso dei finanziamenti: le banche usufruiscono di banche dati del sistema bancario e ogni prestito, anche di piccolo importo, al funzionario risulterebbe subito. Nel caso si voglia fare richiesta di mutuo è bene avere un garante, ovvero una persona proprietaria di un immobile disposta a fare da garanzia per noi. È vero che acquistando casa ci si ritrova, dopo aver pagato il mutuo, con una proprietà in mano; ma è anche vero che occorre fare attenzione all’importo effettivo che avranno le rate del mutuo, per esempio in caso di tasso variabile o misto.

Attenzione alle ultime disposizioni riguardanti la rinegoziazione: se è vero che è possibile rinegoziare il proprio mutuo, ovvero modificarne le condizioni ed eventualmente allungare la scadenza, è anche vero che bisogna fare attenzione alle spese che ciò comporta (come per esempio il notaio).

Link utili per orientarsi tra i mutui

Banca d’Italia
www.bancaditalia.it/servizi_pubbl/conoscere/mutuo
Nella guida “La banca e il cittadino”, sezione “Formazione economica e finanziaria: conoscere per decidere” sono spiegati in modo molto comprensibile tutti gli aspetti del mondo bancario che servono per avere maggiore consapevolezza su come gestire le proprie finanze

Mutuo Idea
www.mutuoidea.com
Nel sito sono spiegati in modo esauriente tutti gli aspetti che si devono conoscere per sottoscrivere un mutuo e anche tutti gli aspetti corollari (l’usura, l’accollo del mutuo, i programmi bancari)

Italia Donna, il mutuo dalla parte delle donne
www.italiadonna.it/mutuo_casa_immobili/mutuo_casa.htm
Il mutuo dalla parte delle donne: alcune informazioni utili per chi ha già un mutuo o è già proprietario di una casa e ha bisogno di informazioni sulle detrazioni

Mutuo Banca
www.mutuobanca.com
Illustra molto chiaramente i vari tipi di mutui

Mutui.it
www.mutui.com
Informazioni su mutui casa, tasso fisso o tasso variabile, mutuo online. Un’ampia guida che illustra i vari tipi di mutui e offre un utile glossario

Mutui casa Woolwich
www.iltuomutuo.it
Propone preventivi gratuiti e informazioni a carattere generale sulla scelta del mutuo casa

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Finatel
www.lineacredito.net
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Banca delle case
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Consulenza Mutui

www.consulenzamutui.it

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Link mutui
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MutuiRexfin
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Guida Mutui online
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