La parte costitutiva del contratto di mutuo prevede la presenza di elementi fondamentali che sono necessari per il perfezionamento del contratto. Esso è considerato un contratto unilaterale anche se con attribuzioni reciproche ed a seconda delle obbligazioni delle parti si parlerà di mutuo a titolo oneroso o a titolo gratuito, contemplando in questa parte anche la presenza degli interessi e le caratteristiche che questi ultimi devono avere.
Esiste poi il cosiddetto mutuo di scopo che altro non è che quel contratto in forza del quale una parte si obbliga a fornire i capitali necessari al conseguimento di una finalità ben precisa e se stabilita dalla legge, si parlerà di mutuo di scopo legale, se stabilita convenzionalmente dalle parti, di mutuo di scopo volontario.
A tutela del mutuo poi la legge pone solitamente una classica tutela generica che riguarda prima di tutto il mutuante, la tutela prevista dall’art. 2740 del codice civile. Secondo poi alle parti in causa è concesso di stabilire ulteriori forme di garanzia dettagliate e specifiche che possono avere natura reale, come il pegno e l’ipoteca o natura personale come nel caso della fideiussione, pertanto si parlerà quindi di mutuo ipotecario, pignoratizio o cambiario.
Parlando di mutuo si parla spesso del contratto che si sottoscrive con la banca o società finanziaria per l’acquisto della prima casa e riguardo l’argomento è importante la conoscenza della detraibilità fiscale degli interessi passivi del mutuo.
Caratteristiche del contratto di mutuo
Per definizione il contratto di mutuo è quel negozio giuridico con il quale una parte detta mutuante consegna all’altra detta mutuatario una determinata somma di denaro o di altre cose fungibili e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità.
Parte principale del mutuo è il trasferimento della proprietà della cosa oggetto del contratto al mutuatario e il liberarlo alla scadenza quando egli trasferisce lo stesso genere di cose, come ad esempio il denaro. Si tratta in pratica di uno scambio tra il denaro presente e trasferito e la promessa del denaro futuro, a restituzione. Dal punto di vista prettamente legale o giuridico possiamo dire, che essendo un contratto che si perfeziona con la consegna del denaro o cose fungibili, si chiamerà contratto reale, inoltre è translativo perchè comunque trasferisce la proprietà delle cose e necessita del consenso delle parti per essere concluso.
E’ un contratto a causa variabile in quanto può essere a titolo oneroso o a titolo gratuito e di straordinaria amministrazione in quanto non è rilevante che il mutuo serva per far fronte alle spese correnti, infine è considerato un contratto unilaterale, ma con attribuzioni corrispettive, in quanto dopo la sua conclusione esistono solo obbligazioni a carico del mutuatario, mentre ciò che riguarda l’ obbligazione del mutuante è da considerarsi come un’elemento necessario perchè il contratto venga ad esistere,in pratica si concretizzi.
itornando sul discorso della causa possiamo aggiungere che se si tratta di un mutuo oneroso, la causa dello stesso consiste nello scambio tra l’uso di un bene come il denaro, per esempio, ed il pagamento degli interessi mentre, se si parla di mutuo a titolo gratuito, la causa consiste nel beneficio lasciato a chi potrà godere del bene oggetto del contratto stesso.
Altro aspetto molto importante riguarda la caratteristica che devono avere i beni oggetto di un contratto di mutuo, ossia devono essere o del denaro o dei beni fungibili ossia quelli che non hanno una vera e propria individualità e pertanto possono essere facilmente sostituiti con altri dello stesso genere.La forma richiesta per il contratto è libera e l’elemento che porta al perfezionamento del contratto è la consegna del bene.
Gli economisti definiscono il mutuo come un:
prestito di “consumazione”ossia come lo scambio tra la moneta presente e la promessa di moneta futura
Dopo la conclusione del contratto, sorgono tutte le obbligazioni a carico del mutuante e l’accordo tra le parti deve esservi sul termine di scadenza che è essenziale, tuttavia in caso di mancanza sarà indicato dal giudice.
Due elementi importanti nella scelta, nella stipula e nella gestione del mutuo sono:
Data la loro importanza, ad essi abbiamo dedicato due apposite guide specifiche.
Spese del mutuo
Come visto nell’apposita guida specifica, l’obbligazione del pagamento degli interessi sorge al momento della stipula del contratto di mutuo e accanto ad essa va aggiunto l’obbligo di corrispondere altre spese strettamente connesse al contratto. Innanzitutto sono da corrispondere le spese notarili , ossia quelle spese correlate all’atto con il quale il mutuo viene erogato e all’iscrizione dell’ipoteca presso la Conservatoria dei registri immobiliari, poi va aggiunto il compenso che spetta alla banca per le spese di istruttoria della pratica e le spese sostenute per la perizia al termine della valutazione della garanzia reale che supporta il mutuo.
Circa le imposte va ricordato l’ammontare dell’imposta sostitutiva delle altre imposte di registro, di bollo, ipotecaria, catastale e sulle concessioni governative; infine da non tralasciare è il costo dell’assicurazione che viene stipulata sul bene in caso di incendio e furto e quella legata al rischio di morte o infortunio del mutuatario.
Ancora non specificato, ma da ricordare che oltre agli interessi di cui si è parlato, sono dovuti alla banca, anche gli interessi di preammortamento cioè quelli calcolati sull’intera somma mutuata dal giorno dell’erogazione del mutuo fino al giorno di inizio del piano di ammortamento.
Mutuo di scopo
Con la definizione di mutuo di scopo si intende quel mutuo la cui consistenza sarà utilizzata per un preciso scopo,appunto. Non sempre accade questa circostanza in cui il mutuatario è vincolato all’utilizzazione di quanto ottenuto a mutuo, tuttavia in alcune circostanze può accadere che venga imposta al mutuo una specifica utilizzazione o per volontà delle parti e quindi si chiama volontario o per una precisa disciplina legale in vista di esigenze di ordine economico-sociale.
Nella prima ipotesi si verificano circostanze del genere per esempio quando il mutuo è stato concesso al locatore dal locatario per apportare migliorie alla cosa locata, oppure quando si tratta del prestito fatto al vicino di fondo per la bonifica dello stesso dal quale anche il fondo del mutuante trarrà vantaggio.
Nel caso invece di mutuo di scopo legale gli esempi possono riguardare un mutuo per l’impianto o l’esercizio di un’impresa e il miglioramento di aziende o singoli beni e in questi casi esiste la capacità del mutuante di espletare controlli mirati ed ispezioni al solo fine di verificare l’effettivo impiego delle cose mutuate in perfetta conformità alle obbligazioni assunte, diversamente una violazione dell’obbligo di destinazione potrebbe costituire una giusta causa di recesso del mutuante.
Mutuo garantito
Come dal termine “garantito” si desume che un mutuo possa essere accompagnato dalla prestazione di una garanzia da parte del debitore. La caratteristica forma di mutuo che prevede inevitabilmente la prestazione di una garanzia è il mutuo bancario.Il motivo principale dipende dalla lunghezza del contratto e spesso dalle cifre importanti che lo riguardano, pertanto la banca necessita di ulteriori garanzie sulla solvibilità del soggetto che beneficia del mutuo stesso.
La tutela che la banca adotta pertanto è quella di inserire preventivamente nel contratto la richiesta di prestazione di una garanzia reale finalizzata per l’appunto a garantire in caso di insolvenza del debitore o mutuatario la restituzione dell’importo e degli interessi.
I mutui garantiti più comuni assumono la denominazione tipica dell’oggetto che li riguarda per cui si avrà il mutuo pignoratizio quando l’obbligazione di restituire del debitore viene garantita da pegno, si avrà un tipico mutuo ipotecario quando invece la garanzia è costituita da ipoteca su un immobile e si avrà ancora un mutuo cambiario quando il debitore rilascia delle cambiali a garanzia del suo debito di restituzione oppure in luogo dell’intero adempimento.
