Come avviare uno studio di amministrazione condomini

Tra le attività di cui ci sarà bisogno ancora per molto tempo c’è anche l’amministrazione dei condomini: questa tipologia di costruzione è ancora la più diffusa, in città più o meno grandi, e quindi serve sempre qualcuno che la amministri. Se volete fare vostro questo business, magari puntando a costruzioni nuove o ristrutturate, ecco come dovete procedere.

Come diventare amministratore di condominio

Chi è e cosa fa l’amministratore di condominio

Un amministratore di condominio non è colui che si limita a risolvere dei contrasti e dei disguidi tra condòmini e vicini di casa. L’amministratore di condominio è al pari di un capo d’azienda, e quindi deve amministrare i conti, cercare di ottimizzare i costi e giustificare le spese.

Se volete diventare amministratori di condominio, quindi, dovete fare i conti con una realtà piena di responsabilità, e se volete guadagnare bene dovete sicuramente puntare su di una solida formazione. Ma procediamo con ordine.

Perché una persona dovrebbe voler diventare un amministratore di condominio? Si tratta sicuramente di un lavoro che richiede un certo dispendio energetico, nonché nervi e riflessi sempre pronti. Non è, insomma, un lavoro facile perché ci si va a scontrare con la vita di condominio: c’è sempre il “cane del ragazzo di sotto” che non fa altro che abbaiare; le litigate della coppia che vive di fianco che sfociano in urla e sono dure da sopportare.

Tutto questo di solito con buon senso ed educazione e rispetto reciproci si risolve da solo, ma se così non è e si degenera si va a contattare e chiedere aiuto ad un professionista, qui nella figura appunto dell’amministratore di condominio.

Ma ribadiamo che non è solo questo il compito di un amministratore di condominio, il quale non media le litigate tra vicini di casa ma ha anche tante altre grandi responsabilità. Per avere successo in questo settore bisogna avere anche doti imprenditoriali e di leadership, tanta pazienza, nonché grande imparzialità e obiettività.

Un amministratore di condominio deve prima di tutto occuparsi di gestire tutti gli spazi comuni presente nel condominio o nello stabile. Le suddette scaramucce tra condòmini non rientrano nei suoi compiti, anche se ci si rivolge a lui per intervenire con pugno duro se la cattiva condotta di uno o più inquilini non cessano e gli stessi non si impegnano ad una pacifica convivenza con tutti gli altri.

Gli impegni reali e ben più importanti dell’amministratore di condominio sono:

  • Competenza specifica per tutto ciò che concerne l’urbanistica. Un amministratore di condominio deve sapere perfettamente tutti i regolamenti dell’edilizia, andare oltre le barriere architettoniche, stare sempre attento a che lo stabile o gli stabili che gestisce siano nel pieno rispetto delle norme di sicurezza.
  • Calcolo delle spese condominiali, per poi dividerle in maniera uguale tra tutti i condòmini sfruttando le tabelle millesimali.
  • Gestione dei conflitti tra condòmini, soprattutto se riguardano l’utilizzo degli spazi comuni come sale comuni, parcheggio o cortile; in questo rientra anche la moderazione alle assemblee di condominio sia ordinarie che straordinarie.
  • Competenza contabile e fiscale. Un amministratore di condominio deve sempre aggiornarsi su sgravi, esenzioni, e deve sempre gestire, giustificandole man mano (nel senso specificando perché la spesa condominiale ammonta a quella cifra). Deve anche redigere un bilancio approvato dall’assemblea di condominio.

Come potete notare, quindi, l’amministrazione di condominio è estremamente impegnativa. Se volete farne il vostro business, siate pronti a lavorare tantissimo e ad avere tantissima pazienza, visto che andrete a scontrarvi con tante persone di ogni genere e carattere, i quali vi tireranno sempre per la giacchetta (e alcuni vi chiameranno anche per motivi futili o che non riguardano la vostra area di competenza né la vostra professione).

Ma se ben fatto è un lavoro soddisfacente e che fa ben guadagnare. Vediamo come quindi si può diventare amministratori di condominio.

La strada da intraprendere

Per diventare un amministratore di condominio bisogna fare una specifica formazione. Fino a non molti anni fa tale lavoro non richiedeva particolari requisiti o competenze, e infatti nella maggior parte dei casi erano gli stessi abitanti del condominio a occuparsi – chi più chi meno improvvisato – della gestione di tutto il condominio perché magari avevano un po’ di tempo libero.

Ma oggi c’è una normativa che ha cambiato le regole, e che si rifà al DDL numero 220 del 2012 il quale prevede la nomina di un amministratore di condominio in tutti gli edifici abitati da più di 8 condòmini.

Oggi, quindi, chi vuole occuparsi della gestione di uno o più condomini (che possono essere solo residenziali ma anche avere studi professionali o attività commerciali al piano terra) deve essere diplomato alla Scuola Secondaria di Secondo grado; avere una fedina penale pulita; frequentare un corso specifico che lo formi e lo prepari all’attività che andrà a svolgere.

Per quest’ultimo punto c’è tantissima offerta, anche se il consiglio è di puntare sui corsi tenuti da ANACI – Associazione Nazionale Amministratori Condominiali, dall’UNAI – Unione Nazionale Amministratori di Immobili, e dall’ANAMNI – Associazione Nazional-Europea Amministratori di Immobili. Una volta concluso il percorso formativo, l’ente organizzatrice del corso terrà una prova finale che, se superata, vedrà concesso un attestato che non abilita alla professione, visto che non esiste un albo degli amministratori di condominio cui ci si iscrive (come avviene per i giornalisti o gli architetti, per esempio), ma certifica le competenze acquisite necessarie per il corretto svolgimento di questa professione.

Ma naturalmente per diventare un amministratore di condominio come si devono dervono delle doti personali, le ormai celebre soft skills tipiche di qualsiasi professione (e spesso anche abusate). In generale, comunque, dovete avere ottime capacità di relazionarvi con le persone, visto appunto che dovrete confrontarvi con individui di ogni genere. Dovrete essere inoltre bravi per quanto riguarda organizzazione e gestione, e anche nella negoziazione (caratteristica utile per risolvere i conflitti tra persone litigiose).

Per lo stesso motivo dovete essere bravi nel problem-solving, specie perché nei condomini soprattutto grandi non mancano mai i problemi e ostacoli quotidiani da superare.

Ricordatevi che dovrete anche aprire una partita IVA, e dotarvi di un’assicurazione per questa professione.

Costi e guadagni

La spesa iniziale per diventare un amministratore di condominio non è particolarmente onerosa. Mettete in conto:

  • Il corso di formazione, che costa da un minimo di 800 euro ad un massimo di 1.200;
  • L’iscrizione ad un’associazione di categoria, tra i 100 e i 200 euro annui, che fornisce assistenza e vi aggiorna sempre sulle normative edilizie e burocratiche.
  • L’acquisto di un software gestionale, che ha una variabile molto grande (da poche decine ad anche 500 euro).
  • La logistica e gli spostamenti, se vi spostate con i mezzi pubblici oppure con la vostra auto/bici/scooter/moto di proprietà.

Parlando di guadagni, è bene chiarire che la gestione di un solo condominio non vi fa arrivare a fine mese: un solo condominio, infatti, porta entrate di massimo 220 euro e non di più. Vi consigliamo quindi aprire uno studio che ne gestisca il più possibile, considerando che chi riesce a gestire 20 condomini ha un guadagno netto di oltre quattromila euro mensili. Inoltre averne di più vi permette di allargare la vostra rete di conoscenze.

Se infatti vi mostrerete altamente professionali, gli inquilini parleranno molto bene di voi e faranno il vostro nome ad amici e parenti. Per un amministratore di condominio il passaparola è ancora la migliore forma di pubblicità.

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