Come scegliere il mutuo tra tasso misto e tasso bilanciato
Nel valutare il costo finale del mutuo occorre tenere presente una serie di caratteristiche e di variabili che possono caratterizzare il tasso di interesse applicato al mutuo. In particolare bisogna capire quali sono i metodi di calcolo dei singoli tassi e quali sono gli elementi che determinano il tasso finale.
Partiamo da una prima classificazione, con i principali tipi di tasso presenti sul mercato:
In base al tipo di tasso applicato al mutuo verrà determinato l’importo totale delle singole rate e, di conseguenza, la durata finale del finanziamento. Ne deriva che tutti i tassi del mutuo comportano dei vantaggi, o svantaggi, in base alle condizioni economiche del mutuatario e all’andamento dei mercati finanziari.
Di conseguenza il tasso fisso sarà più indicato per un risparmiatore cauto, che non si aspetta notevoli cambiamenti finanziari ma vuole conoscere esattamente l’importo della rata mensile. Chi è un po’ più propenso al rischio sceglierà invece il tasso variabile, che da la possibilità di sfruttare le oscillazioni dei mercati finanziari.
Può capitare di non essere pronti ad una scelta, ecco che il tasso misto da la possibilità al mutuatario di scegliere i tassi del mutuo in un secondo momento. Anche il tasso bilanciato comporta delle libertà, ovvero una personalizzazione completa del tasso per sfruttare qualsiasi vantaggio finanziario.
Un altro discorso è il tasso capped rate dove, sebbene i tassi seguano l’andamento dell’Euribor, essi non possono eccedere una quota prefissata. In questo articolo andiamo ad approfondire il come scegliere il mutuo tra tasso misto e tasso bilanciato.
Voci e metodo di calcolo dei tassi del mutuo
Nella determinazione del tasso d’interesse giocano un ruolo fondamentale due indicatori:
- Tan, tasso annuale nominale che esprime la misura degli interessi dovuti al netto delle spese;
- Taeg, tasso annuo effettivo globale che esprime il costo totale del mutuo, comprensivo di tutte le spese;
I tassi del mutuo sono soprattutto soggetti a variazioni che dipendono dall’oscillazione dei mercati finanziari e che ne diventano i tassi di riferimento. L’Eurirs, per esempio, è il punto di riferimento del tasso fisso, mentre l’Euribor lo è del tasso variabile. Oltre a queste voci c’è poi lo Spread, ovvero una percentuale aggiuntiva che le banche addizionano al tasso di interesse e che rappresenta il loro guadagno.
Indipendentemente dal tipo di interesse scelto, la capitalizzazione può essere semplice o composta. L’interesse semplice non genera interesse e non subisce alcuna variazione nel corso del tempo. A differenza dell’interesse semplice, utilizzato per i finanziamenti di breve durata, la capitalizzazione composta si usa principalmente nei contratti a lunga durata, come appunto il mutuo.
L’interesse composto produce invece interessi che, di volta in volta, vengono aggiunti al capitale residuo e comportano la maturazione di altri interessi. Quando si scelgono tassi del mutuo variabili o misti, può capitale di trovarsi di fronte ad una componente promozionale definita tasso d’ingresso.
Il tasso di ingresso non è altro che un tasso di interesse agevolato che gli istituti di credito applicano durante il primo periodo. Questa operazione, che le banche adoperano per incentivare la sottoscrizione dei contratti, col tempo si trasforma nel tasso a regime, ovvero il tasso reale applicato al capitale.
Scegliere il mutuo tasso bilanciato
Il sottoscrittore di un mutuo tasso bilanciato ha a disposizione un importante strumento, che gli consente di ripartire come crede la somma di capitale da restituire. Il tasso di interesse è composto da una percentuale a tasso variabile e una percentuale a tasso fisso.
Il mutuatario, nei limiti fissati in fase di stipula di contratto, è libero di scegliere come meglio crede come suddividere il capitale, ottenendo così una significativa riduzione dei rischi legati all’aumento del costo del denaro e approfittando, al tempo stesso, di un tasso di partenza più vantaggioso.
Durante la restituzione delle rate, in caso di sostanzioso aumento del tasso Euribor, la rata aumenterà solo in riferimento alla percentuale di mutuo a tasso variabile. Lo stesso succede anche in caso di abbassamento dei tassi, la diminuzione della rata viene calcolata solo sulla percentuale di mutuo a tasso variabile.
Composizione della rata nel mutuo tasso bilanciato
La rata nel mutuo tasso bilanciato è composta da una parte di capitale sottoposto a tasso fisso e la restante a tasso variabile. La suddivisione del capitale viene stabilita in fase di sottoscrizione del mutuo e può variare da un 50/50, 40/60 o 30/70 e così via, in base alle esigenze del cliente.
La parte di mutuo a tasso variabile è rappresentata mensilmente, come indice di riferimento, dal tasso Euribor sommato allo spread. Per quanto riguarda la parte di mutuo a tasso fisso, il tasso è stabilito alla stipula del contratto ed è composto dall’Eurirs e dallo spread.
Perchè scegliere l’interesse bilanciato
Scegliere il mutuo tasso bilanciato implica diversi vantaggi, come ad esempio la possibilità di stabilire nel contratto un tasso limite, oltre il quale non verranno applicati eventuali pesanti aumenti del costo del denaro.
Chi sceglie questo mix di tassi conosce abbastanza bene i meccanismi che regolano le oscillazioni dei mercati finanziari e ha alle spalle abbastanza copertura finanziaria per far fronte a brevi aumenti dell’importo della rata.
Rispetto alla soluzione del mutuo tasso fisso, il mutuo tasso bilanciato consente di ottenere un risparmio iniziale sulla rata. È il mutuo ideale per chi vuole sfruttare tutti i benefici ma desidera limitare anche i rischi di repentini rialzi dei tassi.
Costi del mutuo tasso bilanciato
Il mutuo a tasso bilanciato è più economico del mutuo tasso fisso ma spesso lo spread richiesto dalle banche è più alto degli altri mutui in virtù della possibilità di ripartire liberamente il capitale e scegliere la quota dove applicare l’uno o l’altro tipo di tasso.
Scegliere il mutuo tasso misto
Tutte le condizioni vengono stabilite al momento della sottoscrizione del contratto. Il mutuatario può decidere di iniziare con un interesse fisso e poi passare all’interesse variabile, o viceversa, in base alle proprie esigenze.
Se nel contratto è previsto un tasso di ingresso, al termine di quel periodo il mutuatario potrà scegliere se continuare con l’applicazione di un tasso fisso o variabile.
La caratteristica principale del mutuo tasso misto è la grande possibilità di scelta lasciata al mutuatario, possibilità che solitamente può ripetersi diverse volte nel corso della restituzione del mutuo, sempre che sia specificato nel contratto secondo il seguente criterio:
- periodo iniziale (dai 2 ai 5 anni) con tasso di interesse prestabilito e successiva facoltà di cambiare definita sul contratto;
- facoltà di scelta, con scadenza prefissata, di passare da una tipologia di tasso all’altra;
- possibilità, più volte nel corso della vita del mutuo, di poter passare da una tipologia all’altra seguendo cadenze temporali libere o vincolate;
Composizione della rata
Così come cambia, di volta in volta, il piano di ammortamento da tasso fisso a tasso variabile, allo stesso modo variano i parametri di riferimento con i quali viene calcolato l’importo della rata. Va da sé che per sfruttare a pieno i vantaggi economici offerti da un tasso misto, il mutuatario alternerà il tipo di interesse in base alle oscillazioni dei mercati finanziari.
Vantaggi e svantaggi del mutuo tasso misto
Come detto il beneficio maggiore di un mutuo tasso misto sta nella possibilità di scegliere sempre, quando concesso, i tassi più convenienti presenti sul mercato. Partendo dal presupposto del piano di ammortamento alla francese, è chiaro che diventa fondamentale poter scegliere un vantaggioso tasso di interesse nei primi anni del mutuo, quando cioè vengono rimborsati gli interessi.
Il mutuo tasso misto è maggiormente indicato per un risparmiatore che conosce a fondo le oscillazioni di mercato e sa prevedere gli andamenti finanziari, oltre ad avere sufficiente copertura economica per superare i periodici aumenti della rata del mutuo.
Oppure, come accade spesso, si tratta di una scelta presa per procastinare nel tempo la scelta definitiva del tasso di interesse. Grazie alla possibilità di surrogare il mutuo, però, questa scelta è destinata ad essere abbandonata.
Lo svantaggio principale consiste nella possibilità della banca di modificare i tassi di riferimento rispetto a quelli sottoscritti nel contratto. Prima di firmare un contratto per mutuo tasso misto bisogna essere certi dell’assenza di questa clausola, che vanificherebbe la garanzia di risparmio.
