A cosa serve saper valutare una casa?
Poter conoscere approssimativamente quanto può valere una casa, osservando lo stato di alcuni fattori che andremo ad elencare successivamente, ci può aiutare sostanzialmente in due situazioni particolari:
- quando vogliamo acquistare una casa, soprattutto se non ci avvaliamo dei servizi di un’agenzia immobiliare o di esperti in materia
- quando vogliamo vendere una casa e vogliamo sapere quanto potremmo ricavarci, cercando anche di svolgere alcune piccole ristrutturazioni o migliorie che possono farla valere di più.
Fattori da considerare per valutare una casa
Per iniziare ad orientarsi tra gli elementi a cui prestare attenzione in situazioni di acquisto o di vendita di una casa, operazioni sicuramente di una certa rilevanza non solo economica, ma anche affettiva, occorre avere bene in mente quali sono i fattori che pesano sulla valutazione propriamente economica di una casa o di un appartamento. Questi fattori sono principalmente:
- tipologia di casa, se indipendente o appartamento
- zona geografica in cui si trova la casa
- metri quadri e cubi complessivi della casa
- presenza di garage, parcheggi interni, cantine, etc
- stato delle facciate esterne della casa
- stato interno, di muri, pavimenti, infissi, etc
- stato degli impianti (di riscaldamento, idrico, elettrico, a gas, etc)
- valori aggiunti, che possono andare dai sistemi di protezione come le inferriate, a rifiniture di materiali pregiati, alla presenza di verande, etc
E’ bene sapere che ogni fattore ha un peso diverso ai fini della valutazione di una casa, e che spesso considerare un fattore da solo, anche se molto rilevante, può portare a ingannarci, in quanto soltanto dalla combinazione di tutti i fattori, può derivare una valutazione vicina al vero.
Diverse tipologie di casa: come valutarle
Naturalmente il primo fattore, anche abbastanza rilevante, a pesare sul prezzo finale di una casa, è la tipologia della stessa.
Indipendente
Se infatti si tratta di una casa indipendente, economicamente il suo valore cresce, sia per i costi di costruzione e la grandezza, sia per la libertà che ne deriva per il proprietario.
A schiera
Se la casa indipendente fa parte di complessi tipo “villette a schiera”, il valore economico della casa scende rispetto al primo caso, anche se le caratteristiche che offre sono simili.
Bifamiliare
Se si tratta invece di una casa bifamiliare, significa che gli appartamenti presenti sono due: i vantaggi sono quelli di non dover gestire rapporti spesso difficili con dei condomini, ma ovviamente non ci sono tutti i vantaggi di una casa completamente indipendente; tuttavia, dati i costi di costruzione, anche questa tipologia risulta costosa, più di un appartamento in condominio e meno di una villetta a schiera.
Appartamento
Infine, se la casa in questione è un appartamento sito in un condominio, il prezzo dovrebbe risultare più basso. Questa affermazione comunque non è sempre vera, in quanto soprattutto nelle città, il prezzo delle case dipende soprattutto dalla loro posizione e spesso nel centro non esistono più case indipendenti per via della penuria di spazio, ma solo appartamenti, che data però la loro posizione geografica, possono costare anche molto di più di una casa indipendente sita però in periferia.
Valutare la posizione della casa
La zona geografica in cui si trova la casa è uno dei fattori più rilevanti per definirne il prezzo. Questo fattore è determinato da diversi criteri:
- il territorio su cui è costruita: pianura, montagna, mare, etc
- l’importanza turistica del luogo
- l’eventuale vista panoramica
- il grado di vicinanza con la città
- il quartiere, se la casa si trova in città (periferico, centrale, semi-centrale, periferico ma ben collegato, etc)
- i servizi più vicini: trasporti, supermercati, strutture per il tempo libero, etc
- la frequentazione abituale della zona: purtroppo a pesare sul valore di una casa, c’è anche un fattore umano un po’ antipatico, perché alcune categorie di persone (come gli immigrati ad esempio) non sono considerate gradevoli e a volte anche pericolose, per cui il valore di una casa in una zona da loro frequentata può scendere drasticamente.
Naturalmente i criteri che pesano di più ai fini della valutazione della posizione di una casa sono il quartiere per una città, la posizione panoramica in un luogo turistico, e i servizi di trasporto esistenti nelle vicinanze.
Spesso per ogni zona geografica, è valutato un “prezzo al metro quadro”, cioè il costo medio di un metro quadrato di casa in quella stessa zona. Si tratta di un prezzo piuttosto indicativo, ma che può essere modificato da molti degli altri fattori elencati in questo articolo.
Valutare la superficie e il volume di una casa
Un altro fattore che pesa tantissimo sul prezzo finale di una casa è la sua grandezza.
Il criterio più importante e più valutato è la superficie della casa, cioè i metri quadrati.
Questo è un elemento a cui bisogna prestare attenzione, soprattutto se stiamo acquistando una casa e ci sono fra noi e il proprietario degli intermediari: bisogna pretendere di sapere la differenza tra i metri quadri calpestabili e i metri quadri totali della casa che ci viene offerta.
I metri quadri calpestabili rappresentano la superficie complessiva che noi possiamo percorrere camminando e che quindi possiamo organizzare e riempire con mobili e arredo.
I metri quadri totali comprendono i metri quadri calpestabili più la superficie occupata complessivamente dai muri, che a volte possono anche avere un certo spessore.
Attenzione quindi a non acquistare case dove i metri quadrati che noi pensiamo essere quelli calpestabili, siano in realtà quelli totali.
Un altro criterio importante per la valutazione della grandezza di una casa è il suo volume, quindi la sua cubatura. Importante è infatti l’altezza complessiva della casa, poiché se supera una certa dimensione, la casa risulta soppalcabile, se invece è inferiore a un certo valore, quindi ci troviamo in una mansarda, non è sfruttabile come una casa a tutt’altezza.
Infine, nella grandezza di una casa, pesano anche la presenza di balconi, terrazzi e giardini, da conteggiare come metri quadri esterni, così come garage, cantine, etc.
Valutare le superfici annesse di una casa
Se una casa possiede anche altre superfici annesse, ovviamente è valutata economicamente di più. Il garage è una di queste superfici ed essendo un elemento molto importante per evitare di subire furti di auto o moto, aggiunge molto valore alla casa stessa. La presenza di un posto auto all’interno di un cortile è importante, anche se non viene valutata quanto quella di un garage, soprattutto se ci si trova in città e i parcheggi esterni scarseggiano. La cantina è un’altra superficie che aggiunge valore alla casa, anche a seconda di quanto è grande, poiché è uno spazio ulteriore in cui poter riporre oggetti, mobili, etc.
Valutare lo stato delle facciate esterne della casa
Si tratta di un fattore che pesa soprattutto sul valore finale di una casa indipendente o villetta a schiera o casa bifamiliare, in quanto il buono stato esterno va poi a gravare interamente o quasi sul proprietario che intende ristrutturarlo. La facciata esterna di un condominio è un fattore relativo: soltanto se lo stato è davvero pessimo, esso può pesare sulla valutazione di una casa e anche sull’idea che se ne può fare un eventuale acquirente. In generale se l’intonaco e le piastrelle non presentano particolari danni visibili, lo stato esterno di una casa è considerato buono.
Se la casa possiede balconi, terrazzi o giardini, anche il loro stato può pesare sulla valutazione finale: pavimentazioni, ringhiere e sostegno di balconi e terrazzi, sono importanti per garantire la sicurezza e anche l’estetica. Inoltre sono importanti lo stato dei cancelli e degli ingressi delle case, nonché del vano scale, soprattutto negli appartamenti: anche qui, verniciature, strutture portanti, muri e stato degli scalini pesano sulla valutazione economica, estetica e di sicurezza da parte dell’acquirente.
Valutare lo stato interno della casa
Lo stato interno della casa è un altro fattore davvero rilevante per stabilire il prezzo finale. Sono diversi i criteri per valutare questo parametro, e precisamente:
- lo stato dei pavimenti
tipologia di pavimentazione, presenza di crepe o rigonfiamenti, presenza di graffi, stato di opacità per usura, sono tutti elementi che contano
- lo stato dei muri
intonaco e vernice, presenza di buchi, crepe, perdite, macchie di muffa, etc
- lo stato dei sanitari
smaltatura, robustezza e stabilità degli stessi
- lo stato degli infissi
se chiudono bene e quindi non lasciano passare spifferi, se non presentano graffi o danni antiestetici
- lo stato di porte e finestre
la tipologia dei vetri alle finestre è un fattore che pesa molto (doppi vetri, vetri blindati, vetri riflettenti, etc), serrature funzionanti, chiusure di porte e finestre ben funzionanti, etc
Inoltre anche lo stato di pulizia generale dei vari ambienti di una casa è importante, in quanto aiuta a presentare meglio la stessa: una casa non pulita, allontana subito l’acquirente.
Valutare lo stato degli impianti di una casa
Gli impianti di una casa sono un altro fattore che conta molto. In particolare devono essere in buono stato:
- impianto di riscaldamento
- impianto elettrico
- tubature dell’acqua
Ognuno di questi elementi deve presentare delle particolari caratteristiche per poter essere considerato in buono stato.
Impianto di riscaldamento
L’impianto di riscaldamento aumenta il valore della casa soprattutto se è autonomo e non centralizzato (se stiamo parlando di un condominio o di una bifamiliare). Inoltre deve essere un impianto a norma, quindi seguire la legge 46/1990, con una caldaia che abbia subito tutti i controlli obbligatori per legge e che non sia troppo vecchia, e con caloriferi in buono stato. Se poi la casa possiede un impianto di climatizzazione più moderno ed ecologico rispetto ai caloriferi e caldaia tradizionali, la casa ha sicuramente un valore aggiunto.
Impianto elettrico
Innanzitutto l’impianto elettrico non deve avere più di 20 anni e deve essere a norma, cioè seguire le direttive delle leggi n.46/90, n.186/68 e del DPR n.447/91, altrimenti il costo per aggiustarlo e renderlo agibile va a gravare sull’acquirente. Se l’impianto è troppo vecchio, può presentare fili troppo sottili e soggetti a facili corto circuiti e anche a scoppi e incendi. Infine gli altri elementi che concorrono a far dichiarare un impianto elettrico in buono stato, sono il numero e la posizione dei punti luce, cioè di prese elettriche e interruttori: più ce ne sono e meglio è, sempre che l’impianto sia a norma.
Valutare i valori aggiunti di una casa
La presenza di alcuni elementi in una casa, non strettamente necessari, ma che aggiungono valore e funzionalità alla casa stessa, aumentano ovviamente anche il suo costo finale. Elementi di questo tipo possono essere:
- rifiniture e materiali di pregio, come pavimentazioni in vero legno, infissi in legno o ad alte prestazioni, vetri blindati, o riflettenti, o doppi, etc
- impianti di climatizzazione particolari
- impianti di domotica
- sanitari di qualità, con eventuali docce o vasche idromassaggio e/o saune
- arredamento incluso (se di qualità, aumenta ulteriormente il valore finale)
- verande o gazebo semi-permanenti negli spazi esterni
- piscine
- sistemi per la sicurezza, dall’antieffrazione alla videosorveglianza: inferriate, porte blindate, telecamere centralizzate, antifurti, etc
Valutare una casa: attenzione alle ipoteche e ai condoni
E’ chiaro che se su una casa grava un’ipoteca oppure in precedenza è stato eseguito qualche lavoro di ristrutturazione non a norma di legge e quindi è necessario pagare un condono, il valore della casa scende drasticamente, poiché il nuovo proprietario dovrà prendersene carico. Se si sta acquistando una casa, occorre assicurarsi in ogni maniera possibile dell’esistenza o meno di condizioni simili: solitamente la presenza di un notaio fidato per gli atti di compromesso e compravendita, garantisce che tutto sia in regola.
Viceversa se la casa la stiamo vendendo, è bene informare il futuro proprietario di ipoteche e condoni, nonché effettuare questi utlimi prima dell’atto di vendita.
Se dobbiamo vendere una casa: come aumentare il valore
Se dobbiamo vendere una casa e vogliamo apportare qualche miglioria dell’ultimo minuto, ovviamente senza spendere eccessivamente, occorre eseguire alcune operazioni:
- far riparare perdite d’acqua dagli appartamenti superiori, in modo da eliminare macchie di muffa o affini e da migliorare lo stato generale dei muri
- riempire tutti i buchi nei muri, derivanti da chiodi, viti, etc, con lo stucco, levigare bene e poi riverniciare le pareti, anche se vi sembrano in buono stato
- far riparare eventuali serrature guaste
- pulire, lucidare, profumare con cura ogni angolo della casa, dentro e fuori
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Naturalmente si
buongiorno ,
la casa dove abito e’ cosi composta …primo piano 2 appartamenti di 100 mq cad con me unico proprietario e occupante …trattasi di 2 utenze distinte .sopra unico piano di 2oo mq , quest’ultimo lo mette in vendita con la dicitura bifamiliare …….visto che e’ una tri familiare il prezzo e’ diverso dalla bifamiliare .? grazie per cortese eiscontro
Buongiorno,
vorrei far valutare il mio appartamento di circa 90 mq . Sapreste indicarmi a chi rivolgermi e quanto potrebbe costare, indicativamente?
Grazie,
Rosella
Ciao Sabrina,
penso che una delle agenzie piu’ serie a Napoli sia la Leonardo Immobiliare oppure anche Gabetti che pero’ e’ un franchising e non sempre è positivo. Ciao,
ho bisogno di vaalutare una casa a Napoli città. Qualcuno può indicarmi un’agenzia a cui affidarmi ? Grazie
Buongiorno, vorrei sapere a chi posso rivolgermi, preferibilmente Cagliari- Sardegna per valutare i mobili e gli infissi della mia casa. Esistono professionisti in sardegna in grado di rilasciarmi una relazione/e o perizia?
Grazie
Salve, ho appena acquistato una casa singola, e il vecchio proprietario non mi ha detto che la caldaia non è a norma di sicurezza.
La mia domanda: lui era obbligato prima di vendere di segnalarmelo o perlomeno di mettere a norma la caldaia???
Buongiorno, avrei bisogno una stima gratuita per l’acquisto di una casa singola costruita nel 1972, con giardino di circa 100 mq. recintata e confinante con altre abitazioni, situata fuori dal centro paese.
L’immobile è diviso su due livelli di circa 80 mq ciascuno così suddiviso: al piano terra c’è il garage e un locale rustico; al primo piano (è collegato al piano terra da una scala interna di legno vecchia da rifare) c’è una cucina abitabile, la sala, un bagno e due camere di cui una abbastanza grande con balcone e vista sul bosco mentre l’altra molto piccola con finestra.
Preciso che le condizioni interne dell’immobile sono pessime in quanto del ’72, sia per l’impianto elettrico che per gli stipiti, gli infissi, le piastrelle e l’impianto idraulico, il riscaldamento è a metano con caldaia nuova e caloriferi in ghisa.
I muri esterni dell’immobile sono di mattone.
Aspetto una Vs. risposta.
Cordiali Saluti
Per Antonio. Non è corretto dire che il prezzo si abbassa. Abbassa rispetto a cosa? Semmai le possono chiedere meno rispetto a una ipotetica media della zona per abitazioni similari, ma dovrebeb conoscerla con esatteza prima di poterlo dire.
Salve a tutti,sono in trattativa per una casa indipendente di 80 mq con 20 mq di giardino.il fatto è che bagno,porte interne,caldaia,porta blindata e qualche piccolo ritocco sono da fare.Il problema più grosso è che non è presente il garage e una mia amica costruttrice mi ha detto che senza quest’ultimo il prezzo si abbassa.ora,sareste gentili da illuminarmi su una cifra ipotetica per favore che mi hanno messo in confusione?? aspettando vostre notizie vi auguro buon proseguimento
salve sono il sig. giuseppe, volevo sapere se e’ possibile avere una valutazione approssimativa del mio immobile posto a via paterno(villa adriana di tivoli in provincia di roma).
si tratta di un abitazione semi indipendente in piccolo condominio(le spese sono di 3 euro al mese per la corrente per farle capire la spesa!).
la scala condominiale centrale divide le due abitazioni, ma calcoli che volendo potrebbe essere assolutamente indipendente!
immobile di 80 mq posto al piano terra con esposizione su 3 lati con nessuno sopra e terrazzo di 80 mq di proprieta’(15 mq degli 80 mq della casa sono ormai diventati un garage con un posto macchina e ripostiglio attrezzi da lavoro ed entrata indipendente pedonale che affaccia prima sul giardino di proprieta’ e poi su strada, ma volendo puo’ essere ritrasformato in camera a secondo delle esigenze).
il giardino e’ di 100 mq ed e’ completamente di mia proprieta’ con due entrate che affacciano sulla strada principale.
la casa esternamente ed internamente e’ ben rifinita(1 anno fa’ ho fatto i lavori di pittura e muratura fuori e dentro, ed ho rifatto completamente il bagno compreso i sanitari).
il pavimento e’ in parquet, tranne che al bagno dove c’ e’ un pavimento piastrellato di ottima fattura!
ci sono 3 condizionatori all’ interno dell’ abitazione.
c’e’ un ampio salone di 23 mq all’ americana(quindi con angolo cottura), completo di camino con finestra che da’ su un balcolcino per l’ uscita direttamente sul giardino di proprieta’!
la zona e’ molto bella poiche’ e’ tranquilla, ma a 150 metri ci si trova con tutti i servizi disponibili(banca, farmacia, due centri commerciali e supermercati, posta, cartoleria con servizi fax ecc., sala di registrazione audio, parrucchiere, agenzie, bar, pizzerie ecc.
a pochi km abbiamo l’ ospedale e la asl, e centri per l’ impiego!
il giardino e’ completamente ristrutturato con 2 tende da sole nuove, e 10 mq di verde con albero di limoni, albero di arancie, e fiori!
cancello automatico, piu’ sempre nel giardino 2 posti auto scoperti!
come le dicevo potrebbe essere indipendente pero’ ci sono due problematiche: 1) per andare nel terrazzo uso la scala condominiale, ma volendo si potrebbe fare una scala che parte dal giardino fino al terrazzo(e’ solo un piano!).ho chiesto un preventivo e mi hanno chiesto 3 mila euro per cui e’ fattibilissimo!
poi c’e’ la cantina: per andarci anche qui’ uso la scala condominiale pero’ visto che la cantina da’, sul mio giardino nel caso uno voglia puo’ scavare un pochino e farsi l’ entrata per la cantina dal giardino!
in questo modo l’ appartamento sarebbe completamente indipendente!
non servono permessi per queste due operazioni: e’ possibile scavare sul proprio giardino per entrare in un proprio immobile che si trova sul proprio terreno!
e’ possibile fare la scala per entrare sul proprio immobile, forse in questo caso bisognerebbe chiedere il permesso anche agli altri condomini poiche’ la scala, potrebbe andare a toccare l’ estetica della casa, pero’ se si fa’ in zinco, o in ferro oltre che a risparmiare, non servono permessi!
per fare questi due lavori quindi per rendere la casa completamente indipendente ho calcolato circa: 6 mila euro per fare le due scale!
nel terrazzo, e’ possibile edificare un piano fino a 45/50 mq!
in piu’ c’e’ anche un balcone sopra di 9 mq!
la cantina e’ di 9 mq seminterrata, con ottima temperatura per chi fa’ vino o liquori!
i muri perimetrali di recinzione del giardino sono stati ristrutturati, quindi sono ottimi.
la casa e’ stata fatta circa 30 anni fa’ e presenta il muro maestro!
i muri sono in buono stato poiche’ sono stati ristrutturati circa 6 anni fa da noi!
la caldaia del gas automatica e manuale per il riscaldamento e’ completamente nuova(ha un mese di vita!, e le tubature dell’ acqua se pur datate sono in ottimo stato e non hanno dato nessun problema!
l’ unica problema e’ che l’ impianto elettrico non e’ a norma.
e’ stato fatto circa 20 anni fa’!
non ha mai presentato pero’ problematiche(non salta mai la corrente ache collegando varie cose insieme!).
ci sono prese un po’ dappertutto!
pero’ se si ha la possibilita’ non sarebbe male rifarlo!
la casa ha nella parte della cucina un palazzo a pochi metri di 4 appartamenti molto tranquillo(tuttavia, con le tende da sole non manca assolutamente la privacy per fare cene in giardino in tranquillita’!).
grazie, aspetto una valutazione approssimativa per avere un idea del valore di questo appartamento(o casa!), il sig. giuseppe!
buongiorno,
gentilmente potrei richiedere gratuitamente valutazione del seguente immobile:
in Villafranca di Verona, zona adiacente al centro storico, recente appartamento al piano terra con giardino di circa 120 mq composto da soggiorno con angolo cottura, camera singola, camera matrimoniale e doppi servizi. Garage doppio. costruita nel 2006
grazie per vs gradito riscontro
NB in verona e provincia avete qualche contatto da consigliarmi? grazie
vorrei valutare la casa 180mq e box x 2 auto + 1 posto auto e cantinola, che ho da vendere a napoli in via petrarca.
Potrei avere una valutazione gratuita ?
GRAZIE. !
buon giorno, diversi anni fa ho venduto un appartamento ed ora il nuovo proprietario è interessato all’acquisto del giardino ( che all’epoca non volle acquistare per ragioni varie) sul quale affacciano le sue finistre.
premetto che il giardino, di circa 80 mq, antistante l’abitazione, recintato con ringhiera in ferro è mattonato con il bordo, di circa un metro di larghezza in terriccio con una palma di circa 3 mt di altezza. è dotato di impianto di illuminazione e rubinetto di acqua. è situato nella periferia est di roma.
Vorrei sapere qual’è la valutazione per la vendita.
Grazie.
vorrei valutare, una casa che intendo aquistare ,
singola ,rivestimento meta’ muro a sassi squadrati resto intonaco monoinpasto terra erega , copertura coppo classico.
300 mq calpestabili in due livelli + possibile ricavare 2 grandi stanze in soffitta
1500 mq terreno verde ,cancello + 4 parcheggi ,asfalto
zona storica con verde attorno orto piante viti ,zona collinare visuale10 km davanti
di nuova costruzione finiture moderne,serramenti in legno+ scuri pvc balcone +tende automatizzate su grandi vetrate soggiorno
pavimenti giono granito chiaro levigato, notte legno rovere a prefinito,garage mq 70 circa e cantina piastrelle piacentine.
riscaldamento a pavimento ,caldaia gas metano ultima generazione +pannelli tetto acqua sanitaria. stube in muratura a chiusura automatica 6 kw,
grazie a presto una vs. riposta
Buongiorno, vorrei sapere se,una volta stabilito il prezzo di vendita al metro quadro di un appartamento, il valore totale lo stabilisco moltiplicando la cifra al mq per il totale dei mq solo calpestabili dell’appartamento oppure considero anche i mq dei muri?
Grazie
Salve, anche io avrei una casa in vendita, ma vorrei farla valutare il prima possibile perché non posso tenerla quindi avrei bisogno di qualcuno che me la possa valutare gratuitamente.
Grazie.
Antonio
Buongiorno, vorrei sapere a chi bisogna rivolgersi per valutare una cosa, e dopo mi lasceranno cosa,che documento? che mi attesti il valore effettivo della casa.Una domanda in più : una volta valutata la casa cosa bisogna fare per venderla?
GRAZIE
buongiorno, vorrei far valutare la mia casa, siccome è una porzione della proprietà che condivido con alcuni parenti e al momento non voglio far sapere che intendo venderla, a chi mi posso rivolgere per una valutazione, anche non precisissima, ma x cui siano sufficienti delle foto e una descrizione accurata, senza che venga qualcuno personalmente a fare un sopralluogo? Grazie mille.
Gentili Signori,
ho comprato una villa con piscina, apparentemente tutto funzionale. In realtà abbiamo comprato una villa tutta da rifare iniziando dall’impianto elettrico,idraulico,fogniario a finire con la piscina tutta rotta sia la vasca che gli impianti , a finire abbiamo riscontrato che la piscina non ha il condono, domanda presentata nell’85/86 e mai ritirato , avvalendosi del silenzio assenso. Adesso nn ho la possibilità neanche di venderla. Come posso quantificare i danni subiti e su chi chiedere i danni ,sul notaio che nn doveva e nn poteva fare l’atto o sul venditore. Grazie tante.
Buongiorno, se volessi far valutare una casa a chi mi dovrei rivolgere e quanto può costare farlo fare?
Grazie per l’attenzione
Gentili Signori,
non ho capito una cosa… Vi faccio un esempio che fa riferimento alla mia situazione:
Nel mio contratto è segnato un giardino condominiale ma alla fine non posso usufruire.
Quanto si abbassa il valore della casa?
Grazie tante
Elisa