Estinzione anticipata del mutuo

Le norme che regolano il credito fondiario prevedono la possibilità di estinguere il mutuo ipotecario anticipatamente rispetto alla scadenza pattuita. La cifra di mutuo rimanente può essere estinta tutta o solo in parte, si parlerà infatti di estinzione totale o estinzione parziale.

L’estinzione anticipata del mutuo

La possibilità dell’estinzione anticipata del mutuo rappresenta un vantaggio non indifferente per l’intestatario, in quanto può sfruttare un’improvvisa entrata di denaro per abbassare la cifra mutuata o per estinguere totalmente il finanziamento. Se per il mutuario questa possibilità rappresenta un vantaggio economico, lo stesso non si può dire per la Banca, che subisce addirittura una penalizzazione.

La mancata percezione degli interessi per tutta la durata del contratto di mutuo, può rappresentare per la Banca una vera e propria perdita economica con conseguenti scompensi finanziari. In genere i contratti che regolano l’erogazione dei mutui ipotecari prevedono delle clausole che mettono al riparo l’Istituto di credito da questa possibilità.

Si tratta di somme, chiamate penalità, che devono essere somministrate alla Banca per compensare la perdita degli interessi in conseguenza dell’estinzione anticipata. Lo scopo delle Banche è quello di cercare di disincentivare l’estinzione anticipata, sia quella totale che quella parziale.

estinzione anticipata del mutuo

Penali per estinzione anticipata del mutuo

Fino a pochi anni fa chi decideva di optare per l’estinzione anticipata del mutuo si trovava di fronte a calcoli a volte incomprensibili e pagava cifre significative che facevano perderdere all’operazione qualsiasi caratteristica di convenienza.

Le modificazioni normative apportate al regolamento prevedono, per i mutui stipulati a partire dal 2 febbraio 2007 (Legge Bersani), che il mutuatario che estingue anticipatamente il mutuo ipotecario non corrisponda alla Banca nessuna cifra. Sui mutui stipulati prima dell’entrata in vigore dalla Legge 40/2007 art. 7, invece, la penalità prevista è stata ridotta e varia in base al piano di ammortamento previsto dal contratto.

La somma viene stabilita al momento della stipula del contratto stesso ed è proporzionale al capitale che viene restituito anticipatamente. Oltre a questa somma, non è previsto nessun altro onere a nessun titolo. Prima di firmare il contratto per l’erogazione del mutuo ipotecario, è buona norma prendere visione del suddetto compenso, che deve essere menzionato all’interno del contratto stesso.

Come fare l’estinzione anticipata del mutuo

Chi vuole operare l’estinzione anticipata del mutuo ipotecario deve richiedere alla Banca che l’ha stipulato un conteggio di anticipata estinzione o rimborso parziale. Nel documento dovrà essere riportato l’eventuale importo da versare e il termine di validità del conteggio stesso.

Per quanto riguarda l’importo della cifra dovuta, ci sono delle differenze che riguardano la tipologia del mutuo, come per esempio il tipo di interesse scelto. I mutui a tasso fisso, infatti, prevedono una somma di penale più alta rispetto a quelli a tasso variabile.

Vantaggi e svantaggi

Per quanto riguarda i mutui ipotecari stipulati prima del 2 febbraio 2007, è bene rivedere attentamente il contratto stipulato, per verificare l’effettiva convenienza derivante da una estinzione anticipata del mutuo, sia essa totale o parziale.

Ciò che invece è valido per tutti i mutui, indipendentemente dalla data di stipula, è l’importanza di prestare molta attenzione al momento della stipula. Le Banche, infatti, prestano molto spazio a questa particolare tutela e, tra le varie clausole, potreste trovare proprio una limitazione della possibilità di estinzione.

In caso di estinzione anticipata del mutuo in forma parziale, il mutuatario deve prestare attenzione alla distribuzione della somma depositata sul mutuo e verificare se riceverà come beneficio una riduzione dell’importo della rata o un accorciamento della durata del finanziamento. A questo proposito la scelta cadrà su una o l’altra ipotesi in base alle esigenze specifiche del mutuatario.

L’intestatario del mutuo dovrà inoltre controllare le clausole del contratto per verificare se, in caso di estinzione parziale, è previsto il ricalcolo del piano di ammortamento. In caso affermativo, il risparmio potrebbere essere piuttosto ridotto.

Tra i vari piani di ammortamento, quello definito alla francese prevede la restituzione di una quota di capitale crescente e una quota di interessi decrescente. In questo caso, l’estinzione parziale del mutuo è conveniente solo se effettuata nella prima parte del piano di ammortamento quando le rate sono composte principalmente dagli interessi.

Durante la parte finale del piano di ammortamento, invece, non c’è alcun vantaggio ad anticipare la restante quota di capitale del mutuo e non si beneficia di un risparmio.



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