Mutuo: tassi e calcolo degli interessi

Nel mutuo oneroso, forse la forma più comune o comunque la più nota, il mutuatario è obbligato a restituire altrettante cose dello stesso genere di quelle ricevute dal mutuante e a pagare degli interessi preventivamente convenuti, mentre come ovvio nel mutuo gratuito gli interessi non sono dovuti ed è sufficiente la restituzione.

Mutuo: tassi e calcolo degli interessi

Gli interessi del mutuo

Il mutuo pecuniario dà luogo alla nascita di un debito di valuta pertanto la quantità di denaro da restituire anche in caso di svalutazione monetaria non cresce e tantomeno potrebbe diminuire in caso di rivalutazione.

Gli interessi solitamente vengono stabiliti dalle parti previo accordo e devono essere determinati per iscritto. L’obbligo di corrispondere normalmente interessi incombe sul mutuatario ed è valido l’accordo pattuito per il quale gli interessi siano dovuti in una percentuale maggiore rispetto all’interesse legale purchè questa non sia usuraia.

Rischio tassi usurai

Ora, ad oggi la determinazione del livello oltre il quale i tassi si intendono usurai è stato stabilito da apposita legge, L.108/1996 in modifica all’art. 1815 del c.c., in base alla quale deve ritenersi usuraio un’interesse il cui tasso esorbita di oltre il 50 per cento i tassi medi praticati normalmente dalle banche e dagli altri operatori finanziari e rilevati con cadenza trimestrale dagli organi di competenza. In passato invece in carenza di regolamentazione ci si doveva fidare solo di accertamenti di fatto che dessero adito a pensare che un tasso d’interesse fosse ususraio.

La stessa legge inoltre al fine di stabilire un maggiore deterrente per il mutuante all’eventuale fissazione di interessi usurai ha sancito che, qualora l’interesse fosse usuraio, non sarebbero più dovuti interessi,in totale modifica alla passata legislazione per la quale in quest’ultimo caso l’interesse usuraio si sarebbe dovuto ridurre automaticamente all’interesse legale.

L’obbligazione accessoria al contratto di mutuo di pagare gli interessi comporta anche la determinazione dell’aliquota e pertanto possiamo dire che i tassi di interesse sono calcolati in base all’Euribor che costituisce il tasso maggiormente usato sul mercato dei depositi bancari in euro e viene calcolato facendo una media tra un gruppo di oltre 60 banche di cui la maggior parte europee, poi statunitensi ed infine una giapponese.

Tipi di tasso per il mutuo

Il tasso così ottenuto viene poi maggiorato di una misura che altro non è che il ricavo della banca che lo pratica e in genere varia dallo 0,45 all’1 per cento.Per entrare nello specifico dobbiamo distinguere tra i mutui contratti a tasso fisso e quelli a tasso variabile, con le ulteriori nuove creazioni di prodotti richiesti dai clienti alle banche in concomitanza delle variazioni dei mercati:

tasso fisso

quando l’ammontare dell’interesse viene accordato e pattuito per un’importo che resta invariato per tutta la durata del contratto e sarà tanto più alto quanto sarà lunga la durata del contratto. La preferenza da parte del beneficiario di un tasso di interesse fisso dipende dalla scelta di tutelarsi da eventuali rialzi improvvisi del costo del denaro;

tasso variabile

se gli interessi sono pari all’Euribor rilevato semestralmente sul Il sole 24 ore, in questo modo il mutuatario accetta di assumersi il rischio di variazione per lui non favorevole del tasso a seguito dell’andamento dei mercati finanziari;

tasso misto

come dice il termine stesso si avrà una parte di periodo a tasso fisso, tempo che può variare dai due ai cinque anni, con la possibilità di contrattare un tasso fisso o variabile alla scadenza convenuta;

tasso variabile con un cap

quando il tasso è variabile, ma predeterminato nel suo massimo,e le banche di solito offrono questa opportunità per mutui aventi durata non superiore ai dieci anni;

rata costante

se il tasso è variabile e si stabilisce che in caso di aumento del tasso di interesse non aumenta l’importo delle rate ma il numero delle stesse.

Calcolo degli interessi del mutuo

Per calcolare semplicemente gli interessi si può utilizzare la seguente formula di matematica finanziaria:

I= C per R per T/100

dove:

  • C sta per il valore del capitale mutuato
  • R rappresenza il tasso di interesse
  • T è il tempo della durata del mutuo espresso in anni

Detraibilità degli interessi passivi sui mutui ipotecari

Ad oggi la legge prevede la detraibilità degli interessi passivi pagati in conseguenza di mutui ipotecari, dando il beneficio fiscale solo quando il mutuo è aperto in occasione dell’acquisto della abitazione principale, dove per acquisto, la normativa include anche la ristrutturazione o la costruzione.

Innanzitutto specifichiamo che per abitazione principale si intende in generale quell’immobile nel quale il contribuente e/o i suoi famigliari hanno la propria dimora abituale; la detrazione indicata è del 19 per cento e spetta su di un importo massimo di 4000 euro, in caso di contitolarità del mutuo ovviamente l’importo verrà diviso fra i soggetti cointestatari.

Se poi dovesse accadere che il mutuo richiesto per finanziare l’acquisto dell’abitazione principale fosse di importo eccedente il costo sostenuto per pagare l’abitazione come risultante dal rogito, gli interessi su cui calcolare la detrazione sarebbero determinati applicando una formula precisa che è la seguente:

costo di acquisto x interessi pagati/capitale dato in mutuo.

Nella voce “costo di acquisto” non bisogna dimenticare di inserire una serie di oneri accessori che abbiamo indicato in precedenza come:

  • onorario del notaio
  • iscrizione e cancellazione dell’ipoteca
  • imposta sostitutiva
  • compensi eventuali della mediazione immobiliare
  • imposte di registro, catastale e ipotecaria
  • altre eventuali spese previste in caso di acquisto in ambito di procedure esecutive

Altra condizione necessaria per la detrazione riguarda il tempo in cui avviene l’acquisto dell’immobile, che deve avvenire nell’anno precedente o in quello successivo all’accensione del mutuo, in pratica perciò si può acquistare l’immobile ed entro un anno stipulare il contratto di mutuo, se l’immobile acquistato è oggetto di ristrutturazione edilizia, la detrazione spetta invece dalla data in cui l’immobile è adibito ad abitazione principale, basta che questo avvenga entro due anni dalla compravendita.



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