Servizi offerti dalle Agenzie Immobiliari
Servizi per chi vende o vuole dare in affitto una casa
L’agenzia,
in nome e per conto del proprietario (o venditore o locatore),
spesso utilizzando un contratto o incarico scritto, si occupa di
proporre l’immobile alla propria clientela, pubblicizzarlo
attraverso i canali più opportuni (stampa, web, vetrina) e
organizzare le visite presso l’immobile stesso, concordando giorni e
orari con il proprietario o, in caso di consegna delle chiavi, a
propria totale discrezione.
Al proprietario l’agenzia dovrebbe offrire assistenza lungo tutta la
fase commerciale e della trattativa:
- ritirare una proposta scritta con caparra da parte del cliente
interessato ad acquistare o a locare l’immobile e fornire al
proprietario le informazioni che gli servono per valutare se
accettare la proposta (per esempio in caso di affitto il
proprietario può chiedere che lavoro fa il possibile inquilino, che
tipo di contratto di lavoro ha, quale è il suo reddito, come è
formata la sua famiglia, se ci sono animali, quante persone
occuperanno la casa, eccetera)
- far conoscere all’acquirente o locatario l’eventuale accettazione
della proposta
- procedere con la stesura e sottoscrizione (da parte sia del
proprietario sia dell’acquirente/inquilino) di un contratto di
locazione o di un preliminare di compravendita; il “contratto
preliminare di compravendita” o “compromesso”, è l’atto con cui
l'acquirente e il venditore della casa si mettono d'accordo e si
obbligano - ovvero in seguito hanno degli obblighi giuridici se non
lo rispettano - a concludere in seguito il contratto di vendita vero
e proprio, ovvero il rogito notarile
- alla sottoscrizione del contratto di locazione o del preliminare
l’agente avrà diritto al pagamento della provvigione.
In genere le agenzie, per offrire un servizio più completo, si
occupano anche della fase seguente, ovvero delle pratiche
burocratiche (per esempio legate all’ottenimento di un mutuo) e di
accompagnare il venditore anche dal notaio, dove la vendita viene
conclusa ufficialmente; in caso di locazione l’agenzia spesso si
occupa anche della registrazione del contratto presso l’Agenzia
delle Entrate competente e della consegna del modulo di cessione di
fabbricato presso la questura o comune competente (documento
previsto dalla legge antimafia).
Servizi per chi vuole comprare o prendere in affitto una casa
L’agenzia
accompagna il cliente acquirente o locatario a visitare gli immobili
che si avvicinano ai suoi gusti e/o possibilità economiche,
concordando giorni e orari. Inoltre, a volte parallelamente alla
ricerca dell’immobile, a volte in seguito, “aiuta” il cliente a
ottenere un mutuo, raccogliendo la documentazione necessaria e
consegnando la pratica alla banca o a società finanziarie.
Una volta individuato “l’immobile giusto”, l’agenzia assiste il
cliente nella sottoscrizione di una proposta scritta e si occupa di
farla accettare al proprietario (sempre per iscritto). La proposta
di acquisto può essere vincolata all’ottenimento di un mutuo (o un
altro tipo di finanziamento), in modo che chi sottoscrive la
proposta avrà un ragionevole lasso di tempo - indicato per iscritto
nella proposta - per reperire un mutuo presso un istituto bancario o
tramite una società specializzata. In caso l’acquirente non riesca a
ottenere il mutuo, la proposta decade, non ha più validità, e il
cliente è libero e non ha più obblighi.
In seguito (se è stato sciolto il “vincolo” del finanziamento,
ovvero se il cliente acquirente è nelle condizioni di acquistare
perché ha ottenuto il mutuo) l’agenzia si occupa della stesura e
sottoscrizione - da parte del proprietario e del compratore
dell’immobile - di un preliminare di compravendita o di un contratto
di locazione, alla sottoscrizione del quale, che sia per una vendita
o per una locazione, l’agente avrà diritto al pagamento della
provvigione.
In seguito in genere (ma non è obbligatorio) le agenzie si occupano
anche della fase seguente, ovvero delle pratiche burocratiche e di
accompagnare il compratore anche dal notaio, dove la vendita viene
conclusa ufficialmente, e in caso di locazione della registrazione
del contratto presso l’Agenzia delle Entrate competente e della
consegna del modulo di cessione di fabbricato presso la questura o
comune competente (documento previsto dalla legge antimafia).
In caso di locazione, talvolta l’agenzia può essere incaricata di
riscuotere mensilmente l’affitto; in questo caso è bene accertarsi
di ricevere il contratto di locazione debitamente registrato, perché
potremmo trovarci di fronte a un contratto “in nero”.
Costi e compensi delle Agenzie Immobiliari
Il
mediatore ha diritto alla mediazione da entrambe le parti; in
mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, le stesse sono
determinate dal giudice secondo equità (art. 1754 del Codice
Civile). Ciò significa che in genere il costo per il
venditore/locatore deve essere uguale a quello sostenuto
dall’acquirente/locatario.
Per le locazioni in genere l’agenzia richiede una mensilità da
entrambe le parti (una dal locatore e una dal locatario) oppure il
10% del canone di locazione annuo (per esempio, per un affitto di
400 euro mensili, cioè 4800 annuali, l’agenzia chiede al
proprietario 480 euro più Iva e all’inquilino lo stesso, 480 euro
più Iva).
Per le vendite la percentuale richiesta a ognuno dei due attori
(venditore e acquirente) può variare dal 2 al 4% a seconda
dell’agenzia; a questo proposito, nel caso l’agente immobiliare non
si comporti trasparentemente, è bene chiederglielo quando si entra
per la prima volta in contatto con lui.
Questo articolo si divide nei seguenti capitoli:
Agenzie e Agenti Immobiliari: cosa sono e a cosa servono
I
servizi offerti dalle Agenzie Immobiliari
Diritti e doveri delle Agenzie
Immobiliari e dei loro clienti
Quando serve davvero l'Agenzia Immobiliare,
e quando se ne può fare a meno