Agenzie immobiliari

Cos’è un’agenzia immobiliare? Chi è l’agente immobiliare? In questo articolo un’utile guida per capire la funzione delle agenzie immobiliari e qual è il loro ruolo di mediazione nella compravendita di immobili, tra venditore e acquirente. In particolare uno sguardo all’agenzia immobiliare che si occupa di compravendita di case

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Cosa sono e a cosa servono le Agenzie Immobiliari

L’agenzia immobiliare svolge una duplice funzione; da una parte, per chi ha un immobile (appartamento, villetta, garage oppure immobili commerciali) da vendere o da dare in affitto, ricerca la persona o famiglia interessata a comprare o prendere in affitto l’immobile; per chi invece desidera acquistare o prendere in affitto una casa, l’agenzia si occupa di accompagnarlo a visitare gli immobili che – secondo l’agente – si avvicinano maggiormente alle esigenze e/o possibilità economiche del cliente, concordando naturalmente giorni e orari della visita sia con il proprietario sia con l’interessato.

In seguito, una volta che si ritiene di aver individuato “l’immobile giusto”, l’agenzia si occupa di assistere il cliente – cioè colui che deve comprare o prendere in affitto la casa – nella sottoscrizione di una proposta scritta (eventualmente vincolata all’ottenimento di un finanziamento o mutuo, cioè che decade se il cliente non lo ottiene in un tempo ragionevole) e si occupa di farla accettare al proprietario della casa (sempre per iscritto, in maniera da offrire la massima garanzia ai clienti stessi).

Una curiosità: per gli immobili residenziali (appartamenti, villette) il termine giusto per definire l’affitto è “locazione”, mentre la parola “affitto” viene utilizzata per le attività commerciali.

Come aprire un’agenzia immobiliare

Volete diventare imprenditori in un settore, quello immobiliare, oggi finalmente in ripresa e con un trend positivo dopo la crisi degli anni scorsi, ma vi preoccupa di non sapere come e cosa fare per partire col piede giusto? Niente paura, basta affidarsi a un kit per l’imprenditoria, strumento facile e di poco costo che però vi offre tutte le informazioni e gli strumenti per aprire questo tipo di attività senza commettere errori o costosi passi falsi.

Chi è e cosa fa l’Agente Immobiliare

Secondo l’art. 1754 del Codice Civile è “mediatore” (ovvero agente immobiliare) colui che “mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza”. Quindi l’agente immobiliare deve essere al di là delle parti e non avere altri interessi se non la conclusione dell’affare.

Inoltre, secondo la Legge 39/89, che regola la disciplina della professione di mediatore, coloro che svolgono o intendono svolgere l’attività di mediazione (compresa la mediazione immobiliare, n.d.r.), anche se esercitata in modo discontinuo o occasionale, devono essere iscritti all’apposito ruolo.

Ne consegue che solo l’imprenditore commerciale iscritto al Ruolo degli Agenti d’Affari in Mediazione presso una Camera di Commercio ha il diritto di esercitare l’attività e di essere remunerato per l’attività stessa, provando la legittimità della sua qualifica esibendo un tesserino di riconoscimento rilasciato dalla Camera di Commercio, presso la quale ci si può rivolgere in caso di dubbio sull’iscrizione o meno dell’agente e dell’agenzia.

Tuttavia, dato che in molte agenzie a svolgere il lavoro commerciale (cioè ad accompagnare i clienti a visitare gli immobili e a reperire notizie di immobili in vendita o in affitto) sono ragazzi giovani o alla prima esperienza di lavoro, spesso a essere iscritto all’albo è solo il titolare dell’agenzia, che deve perciò essere sempre presente al momento della sottoscrizione di ogni proposta di acquisto o locazione, al preliminare di compravendita e al contratto di locazione.

Il diritto alla mediazione che spetta all’Agente Immobiliare

L’agente immobiliare ha diritto al pagamento della mediazione quando l’affare sia stato concluso per effetto del suo intervento, cioè quando la conclusione della compravendita sia in relazione con l’opera di mediazione da lui svolta.

Ciò significa che, perché l’agente abbia diritto alla mediazione, non è necessario il suo intervento fino alla conclusione del contratto, ma è sufficiente che l’affare possa essere ricollegato alla sua opera di avvicinamento delle parti contraenti. (per esempio per aver segnalato la disponibilità di un immobile al futuro acquirente).

L’Agente Immobiliare ha diritto alla mediazione da ciascuna delle parti. La percentuale della mediazione e la proporzione in cui questa è a carico di ciascuna delle parti, in mancanza di pattuizione, sono determinate secondo gli usi e consuetudini locali, che possono essere reperite presso le Camere di Commercio.

Il diritto alla provvigione “scatta” nel momento in cui le parti si mettono d’accordo, ovvero si concretizza con l’accettazione della proposta e nel momento in cui l’accettazione della proposta è notificata all’altra parte; nella pratica, però, molto spesso l’agenzia si fa saldare al preliminare o al contratto di locazione.

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Diritti e doveri delle Agenzie Immobiliari

L’agenzia ha diritto:

  • – Di ricevere tutta la documentazione sull’immobile da parte del proprietario e tutte le informazioni utili per la conclusione dell’affare
  • – Alla mediazione in caso di conclusione dell’affare (vedere sopra)
  • – Al rimborso delle spese (se l’agente non ha espressamente – per iscritto – rinunciato alle stesse; attenzione: per il diritto al rimborso delle spese è sufficiente che l’agente possa dimostrare di aver sostenuto spese per promuovere un immobile, presentando per esempio fatture relative a pubblicità fatta su quotidiani)

Come contropartita, tra i suoi doveri rientrano:

  • – L’utilizzo di moduli depositati in Camera di Commercio
  • – La tutela della privacy dei clienti
  • – Definire tutte le fasi della trattativa in forma scritta (per esempio rilanci di prezzo in fase di trattativa)
  • – Presentare all’acquirente la reale situazione dell’immobile (eventuali problemi condominiali, di manutenzione straordinaria, la pendenza di ipoteche, devono essere palesati)
  • – Segnalare alle parti i costi fiscali e notarili a cui andranno incontro nel caso in cui la compravendita o la locazione vada a buon fine
  • – Verificare la corrispondenza tra scheda catastale e immobile esistente
  • – Comunicare all’acquirente e al venditore eventuali spese di agenzia non comprese nella provvigione (per esempio, spese per la promozione dell’immobile)

Diritti e doveri del cliente delle Agenzie Immobiliari

Il consumatore, di fronte all’agenzia immobiliare, ha vari diritti:

  • – Prendere visione del tesserino d’iscrizione dell’agente all’albo
  • – Uso di moduli depositati in C.C.I.A.A.
  • – Tutela della privacy
  • – Definire tutte le fasi della trattativa in forma scritta (per esempio rilanci di prezzo in fase di trattativa)
  • – Per l’acquirente, ricevere una presentazione da parte dell’agente della reale situazione dell’immobile (eventuali problemi condominiali, di manutenzione straordinaria, la pendenza di ipoteche, devono essere palesati)
  • – Conoscere i i costi fiscali e notarili a cui le parti andranno incontro nel caso in cui la compravendita o la locazione vada a buon fine
  • – Verificare la corrispondenza tra scheda catastale e immobile esistente
  • – Ricevere comunicazione delle eventuali spese di agenzia non comprese nella provvigione (per esempio, spese per la promozione dell’immobile)
  • – Decidere se concedere incarico in esclusiva oppure non in esclusiva
  • – Ricevere copia di tutti i documenti sottoscritti (foglio visita, incarico, proposta, eccetera)

D’altro canto, tra i suoi doveri vi sono:

  • – Intestare tutte le eventuali caparre al venditore (assegno non trasferibile)
  • – Pagamento della mediazione in caso di conclusione dell’affare (vedere sopra)
  • – Rimborso delle spese all’agente, se non diversamente previsto

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Servizi per chi vende o vuole dare in affitto una casa

L’agenzia, in nome e per conto del proprietario (o venditore o locatore), spesso utilizzando un contratto o incarico scritto, si occupa di proporre l’immobile alla propria clientela, pubblicizzarlo attraverso i canali più opportuni (stampa, web, vetrina) e organizzare le visite presso l’immobile stesso, concordando giorni e orari con il proprietario o, in caso di consegna delle chiavi, a propria totale discrezione.

Al proprietario l’agenzia dovrebbe offrire assistenza lungo tutta la fase commerciale e della trattativa:

  • – ritirare una proposta scritta con caparra da parte del cliente interessato ad acquistare o a locare l’immobile e fornire al proprietario le informazioni che gli servono per valutare se accettare la proposta (per esempio in caso di affitto il proprietario può chiedere che lavoro fa il possibile inquilino, che tipo di contratto di lavoro ha, quale è il suo reddito, come è formata la sua famiglia, se ci sono animali, quante persone occuperanno la casa, eccetera)
  • – far conoscere all’acquirente o locatario l’eventuale accettazione della proposta
  • – procedere con la stesura e sottoscrizione (da parte sia del proprietario sia dell’acquirente/inquilino) di un contratto di locazione o di un preliminare di compravendita; il “contratto preliminare di compravendita” o “compromesso”, è l’atto con cui l’acquirente e il venditore della casa si mettono d’accordo e si obbligano – ovvero in seguito hanno degli obblighi giuridici se non lo rispettano – a concludere in seguito il contratto di vendita vero e proprio, ovvero il rogito notarile

– alla sottoscrizione del contratto di locazione o del preliminare l’agente avrà diritto al pagamento della provvigione.

In genere le agenzie, per offrire un servizio più completo, si occupano anche della fase seguente, ovvero delle pratiche burocratiche (per esempio legate all’ottenimento di un mutuo) e di accompagnare il venditore anche dal notaio, dove la vendita viene conclusa ufficialmente; in caso di locazione l’agenzia spesso si occupa anche della registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate competente e della consegna del modulo di cessione di fabbricato presso la questura o comune competente (documento previsto dalla legge antimafia).

Servizi per chi vuole comprare o prendere in affitto una casa

L’agenzia accompagna il cliente acquirente o locatario a visitare gli immobili che si avvicinano ai suoi gusti e/o possibilità economiche, concordando giorni e orari. Inoltre, a volte parallelamente alla ricerca dell’immobile, a volte in seguito, “aiuta” il cliente a ottenere un mutuo, raccogliendo la documentazione necessaria e consegnando la pratica alla banca o a società finanziarie.

Una volta individuato “l’immobile giusto”, l’agenzia assiste il cliente nella sottoscrizione di una proposta scritta e si occupa di farla accettare al proprietario (sempre per iscritto). La proposta di acquisto può essere vincolata all’ottenimento di un mutuo (o un altro tipo di finanziamento), in modo che chi sottoscrive la proposta avrà un ragionevole lasso di tempo – indicato per iscritto nella proposta – per reperire un mutuo presso un istituto bancario o tramite una società specializzata. In caso l’acquirente non riesca a ottenere il mutuo, la proposta decade, non ha più validità, e il cliente è libero e non ha più obblighi.

In seguito (se è stato sciolto il “vincolo” del finanziamento, ovvero se il cliente acquirente è nelle condizioni di acquistare perché ha ottenuto il mutuo) l’agenzia si occupa della stesura e sottoscrizione – da parte del proprietario e del compratore dell’immobile – di un preliminare di compravendita o di un contratto di locazione, alla sottoscrizione del quale, che sia per una vendita o per una locazione, l’agente avrà diritto al pagamento della provvigione.

In seguito in genere (ma non è obbligatorio) le agenzie si occupano anche della fase seguente, ovvero delle pratiche burocratiche e di accompagnare il compratore anche dal notaio, dove la vendita viene conclusa ufficialmente, e in caso di locazione della registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate competente e della consegna del modulo di cessione di fabbricato presso la questura o comune competente (documento previsto dalla legge antimafia).

In caso di locazione, talvolta l’agenzia può essere incaricata di riscuotere mensilmente l’affitto; in questo caso è bene accertarsi di ricevere il contratto di locazione debitamente registrato, perché potremmo trovarci di fronte a un contratto “in nero”.

Costi e compensi delle Agenzie Immobiliari

Il mediatore ha diritto alla mediazione da entrambe le parti; in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, le stesse sono determinate dal giudice secondo equità (art. 1754 del Codice Civile). Ciò significa che in genere il costo per il venditore/locatore deve essere uguale a quello sostenuto dall’acquirente/locatario.

Per le locazioni in genere l’agenzia richiede una mensilità da entrambe le parti (una dal locatore e una dal locatario) oppure il 10% del canone di locazione annuo (per esempio, per un affitto di 400 euro mensili, cioè 4800 annuali, l’agenzia chiede al proprietario 480 euro più Iva e all’inquilino lo stesso, 480 euro più Iva).

Per le vendite la percentuale richiesta a ognuno dei due attori (venditore e acquirente) può variare dal 2 al 4% a seconda dell’agenzia; a questo proposito, nel caso l’agente immobiliare non si comporti trasparentemente, è bene chiederglielo quando si entra per la prima volta in contatto con lui.



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3 Commenti

  1. barbara
  2. talladega
  3. Claudio Maffezzoli

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